《山東省商品房銷售條例》已經(jīng)省人大常委會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，將于今年7月1日起施行。4月1日，本報(bào)約請(qǐng)省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)參與該條例起草和修改的專家，結(jié)合群眾反映強(qiáng)烈的商品房銷售中熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)該條例進(jìn)行解讀。
預(yù)售商品房必須取得許可證
商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
預(yù)售的商品房可以轉(zhuǎn)讓
預(yù)售商品房能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定。《條例》規(guī)定：預(yù)售的商品房可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。一是買受人已經(jīng)支付全部購(gòu)房款的，應(yīng)及時(shí)告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以配合，合同另有約定的除外；二是買受人未支付全部購(gòu)房款的，應(yīng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。
做吹牛廣告要受罰
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機(jī)構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號(hào)、商品房現(xiàn)售備案證號(hào)。商品房銷售廣告的經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)有關(guān)證明文件，對(duì)不符合本條例的商品房廣告，不得提供服務(wù)。如果商品房銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違反本條例規(guī)定，發(fā)布、經(jīng)營(yíng)商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國(guó)廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。法律沒(méi)有具體規(guī)定的，由工商行政管理部門責(zé)令停止違法行為，并可處以三萬(wàn)元以下的罰款。
購(gòu)房合同不能有霸王條款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或其他方式，對(duì)商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。至于霸王條款的法律后果，合同法已經(jīng)作了明確規(guī)定，即按無(wú)效條款處理。
買賣不成定金要退
未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式向買受人收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用。已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)定款費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。
商品房計(jì)價(jià)方式須明確
商品房的面積計(jì)算、測(cè)量比較專業(yè)，消費(fèi)者往往缺乏這方面的知識(shí)，因而有的開發(fā)商就利用這一優(yōu)勢(shì)有意欺詐，造成公用建筑面積不合理、面積誤差。為了解決這一問(wèn)題，《條例》從計(jì)價(jià)方式入手，鼓勵(lì)按照套內(nèi)建筑面積或者按套計(jì)價(jià)結(jié)算，但當(dāng)事人約定按建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算的，法律也不禁止。按照套內(nèi)建筑面積或者按套計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中載明的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差在國(guó)家規(guī)定的施工誤差和面積測(cè)量誤差以內(nèi)的，商品房總價(jià)款不變。
質(zhì)量不合格買受人有權(quán)退房
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；由此造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
交房不及時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；延遲交付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)催告在三個(gè)月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實(shí)際損失。買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無(wú)故拖延或者拒絕接收。
房地產(chǎn)商應(yīng)協(xié)助辦理權(quán)屬登記
買受人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證明等文件。因商品房權(quán)利受限制或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他原因，致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；材料符合要求的，予以核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。買受人自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持有關(guān)證明到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理初始登記。
房屋維修有了保障
商品房的質(zhì)量保修期限，不得低于國(guó)家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計(jì)算。交付使用的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理的期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。(記者 姜玉泰 實(shí)習(xí)生 王慶)
責(zé)任編輯 原霞
