“當初我們買房時，小區(qū)地下車庫的歸屬并沒有明確的說法，直到現(xiàn)在，車庫的產(chǎn)權(quán)證還在開發(fā)商手里。”“決定小區(qū)事務(wù)要求我們業(yè)主中三分之二的人通過才行，可沒通知到我們就算我們棄權(quán)，這種做法有沒有依據(jù)？”“《婚姻法》規(guī)定夫妻共有財產(chǎn)，而開發(fā)商卻認定業(yè)主只能是購房人，不能是夫妻二人。”
隨著《
物權(quán)法》草案在民間征集意見的推進，城市小區(qū)物業(yè)的各種糾紛再次凸顯出來，住著用畢生積蓄買來的房子，卻因為物業(yè)糾紛生一肚子氣的老百姓，開始把解決問題的希望寄托在《物權(quán)法》上。
近日，由中國人民大學制度分析與公共政策研究中心發(fā)起的國內(nèi)第一個物權(quán)法草案研討會在北京召開，100多名政府官員、專家和小區(qū)業(yè)主對《物權(quán)法》草案進行了討論，希望即將出臺的《物權(quán)法》能解決房產(chǎn)配套設(shè)施的權(quán)屬、建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)、物業(yè)費的分攤以及業(yè)主權(quán)益等問題。
配套設(shè)施究竟歸誰所有
劉先生住的北京現(xiàn)代城小區(qū)有7000多平方米的公共設(shè)施，業(yè)主入住后卻要先交費才能使用。后來得知，這些本該由全體業(yè)主共用的設(shè)施，被街道辦事處等部門與開發(fā)商一紙協(xié)議而占據(jù)，里面的幼兒園、自行車停車位也已變成一些部門的創(chuàng)收項目。“附屬建筑和主建筑的關(guān)系是皮和毛的關(guān)系，皮都不存在了，毛就沒有存在的理由了。”劉先生認為，小區(qū)內(nèi)的建筑附屬物也應(yīng)該歸給業(yè)主所有。
配套設(shè)施權(quán)屬究竟應(yīng)當法定還是約定？目前《物權(quán)法》草案實行的是約定原則。
一些業(yè)主認為，約定權(quán)如果被政府和開發(fā)商共同占有的話，業(yè)主的權(quán)益就不能得到切實保障；而如果配套設(shè)施可以約定，那么開發(fā)商也完全可以不讓業(yè)主來使用配套設(shè)施，或者用很高的價值來阻止業(yè)主使用這個設(shè)施。
從對業(yè)主物權(quán)歸屬規(guī)定的質(zhì)疑不難看出，草案中的界定原則和業(yè)主的實際權(quán)益的維護之間還有距離。對此，法律專家和律師各有看法。
民法專家何山教授認為，誰購買了房子，物業(yè)公共配套設(shè)施自然就應(yīng)屬于誰。但現(xiàn)實中有的配套設(shè)施不是家家戶戶都用的，如車庫，就需要約定這個原則，這也是對附屬物所有權(quán)歸屬的積極補充。
北京律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生律師也認同市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)當有約定的自由。但他表示，如果在權(quán)屬不清的情況下允許自由約定，它的效力必然會受到挑戰(zhàn)，也會產(chǎn)生新的糾紛。他認為，在《物權(quán)法》的制定過程中，應(yīng)該遵循物權(quán)法定的原則，歸屬上有明確規(guī)定，然后再有約定。
孟律師的觀點也似乎得到了印證———現(xiàn)代城小區(qū)的劉先生關(guān)于地下車庫的歸屬權(quán)模糊的問題，在北京市公開征求意見時就提出，地下車位不能作為獨立的不動產(chǎn)銷售給業(yè)主，它是住宅建筑物的附屬設(shè)施。后來他得到了答復，說地下車庫作為共用設(shè)施歸業(yè)主所有沒有法律依據(jù)，這在一個方面也凸顯了物權(quán)法定原則的必要性。
然而也有與會者表達了不同看法。中共中央黨校政法部的林?教授認為，附屬設(shè)施屬于業(yè)主并不見得是一件好事，因為有許多設(shè)施實際上都具有公共性質(zhì)，把這種具有公共性質(zhì)的部分交給開發(fā)商更好一些，更便于管理，也可以降低房價的成本。
另外，目前的《物權(quán)法》草案還不能解決業(yè)主即將面臨的諸多問題，需要進一步討論和完善。百旺家園業(yè)委會籌備小組成員吳先生認為，隨著生活水平的提高，業(yè)主除了停車的需求外還有商業(yè)、公共娛樂、郵政、金融等方面的需求，《物權(quán)法》草案對于將來公民必然產(chǎn)生的某些住房所有權(quán)和延伸的權(quán)利要有預(yù)見性。
責任編輯 原霞
