長(zhǎng)期以來，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。由于這種模式風(fēng)險(xiǎn)巨大，因而常有開發(fā)商扔下購(gòu)房者落荒而逃。為此，幾年前，萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖就提出，萬通要從“香港模式”轉(zhuǎn)向“美國(guó)模式”，從全能的開發(fā)商變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商。
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金所占比例甚低。但是，2002年以來，國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了越來越高的要求。先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個(gè)人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國(guó)有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，可以看出，原來敞著口子的房地產(chǎn)開發(fā)錢袋已經(jīng)勒緊，部分企業(yè)甚至有斷流的危險(xiǎn)。
土地交易的公開化，剝奪了舊模式下開發(fā)商拿地的唯一優(yōu)勢(shì)——“關(guān)系”，令付得起出讓金的企業(yè)甚至個(gè)人都可以拿到土地，相反沒有資金實(shí)力的開發(fā)商只有黯然退場(chǎng)。
由是觀之，舊的房地產(chǎn)開發(fā)模式走向終結(jié)的趨勢(shì)已是不可逆轉(zhuǎn)。去年以來的宏觀調(diào)控加速了這一過程的到來。
正是在此背景下，部分敏銳的開發(fā)商們意識(shí)到，伴隨著舊模式的逐漸淡出，新模式已是呼之欲出。不難看到，宏觀調(diào)控特別是人民幣升值以來，國(guó)外眾多的機(jī)構(gòu)投資者躍躍欲試，甚而絡(luò)繹于途，來叩中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大門。內(nèi)地房地產(chǎn)界的先知先覺們也已忙活起來，一方面向資本頻送秋波，突破現(xiàn)行政策限制暗渡陳倉(cāng)，一方面頻頻向有關(guān)部門呼吁，要求盡快開放以REITs為核心的房地產(chǎn)基金信托領(lǐng)域。
本報(bào)近期報(bào)道的合生創(chuàng)展向淡馬錫和老虎全球基金大幅出讓股權(quán)，軟銀、凱雷注資順馳置業(yè)，及至近日萬達(dá)宣布將從國(guó)際基金融資50億元等，便是房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本親密接觸的幾個(gè)最新樣本。本報(bào)于本期發(fā)布的盛陽基金有關(guān)外資基金進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)的最新報(bào)告，則對(duì)這一態(tài)勢(shì)進(jìn)行了全面解讀。
伴隨著資本而來的必將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，更是大變化。首先，房地產(chǎn)業(yè)將由土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。20年來中國(guó)房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。而在新模式下，房地產(chǎn)金融將統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入金融時(shí)代。
接著，房地產(chǎn)會(huì)形成一個(gè)全國(guó)性乃至國(guó)際性的大市場(chǎng)。借助金融手段，國(guó)內(nèi)外的資金有了投資和退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的通道，房地產(chǎn)的資金渠道得以拓寬，原來僅局限于本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將變成真正“與國(guó)際接軌”的市場(chǎng)。隨之而來的是開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)換。全能的開發(fā)商不再全能，一些正在探索多種融資渠道的公司，可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運(yùn)營(yíng)管理商，還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐蹋蔀殚_發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。
最后也是最根本的變化，無疑是利益關(guān)系的變局。原來由開發(fā)商獨(dú)占的高額利潤(rùn)，將不得不同各類信托、基金等機(jī)構(gòu)投資者分享。
這將是房地產(chǎn)業(yè)真正的巨變。很有可能，對(duì)這樣的巨變，國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商還沒有做好應(yīng)變的準(zhǔn)備，還有相當(dāng)部分的開發(fā)商恐怕連應(yīng)變的能力都沒有。巨浪即將涌來，弄潮的開發(fā)商安在哉？
責(zé)任編輯 原霞
