???業主打官司有了“主心骨” 《山東省物業管理條例》將于5月1日起實施 諸多規定有助解決小區配套設施和車庫等糾紛
????小區自來水管發生爆裂產生高額水費誰來承擔？小區的電力設施該由誰維護？小區車庫能否向業主出租……每次在小區配套設施出現問題時，總是免不了給專業經營單位、業主和物業公司之間帶來一場糾紛和爭吵，近日，《山東省物業管理條例》經省人大常委會第八次會議通過后，將于今年5月1日起正式實 施，這將改變目前的“混亂局面”，在許多容易產生糾紛的環節上得到解決，讓業主更加省心。
????★焦點一
????業主不必再為
????配套設施鬧心
????●事例
????“我們這條街上40多戶店鋪，停水四個月了竟然冒出500元水費欠款單。”在即墨大同街有著幾十家店鋪和居民，原先每戶業主每月的水費不超過30元，可到了去年年初，每月到了交水費時，都會多出一半。到了去年7月份，有幾戶店鋪突然收到了500元不等的水費單。因為管道老化出現滲漏水現象，可維修經費太貴一直沒改造，所產生的水費全部平攤給了每個用戶。因為部分業主拒絕交納維修費用，自來水公司無耐之下只好停水，而許多居民只能花錢買水吃。
????●居民說法
????“每個月滲漏掉的水費要我們平攤，這不太合理。”業主孫先生表示，自來水管是自來水集團安裝的，他們作為業主根本不具備維護的能力，自來水老化施工安裝單位和維護單位應該預見到，并實施維修和更換，出了問題把包袱都甩給業主，顯然對業主太不公平。
????●物業公司
????小區水管產權問題引發的糾紛在島城許多小區都存在，而作為物業公司等管理方來說也是一件讓他們頭疼的事情。“讓居民承擔費用的確有些為難，但總不能我們來支付。”島城某小區物業公司負責人告訴記者，原先的確因為配套設施的維修問題，開發商和業主之間、物業公司和業主之間以及經營單位與物業、業主之間有諸多糾紛，他們夾在中間非常為難，如果《條例》能把責任細化，對他們來說幾乎是一種“解脫”。
????●變化
????《條例》規定，住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費（含綜合開發費），并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設，最終由專業經營單位承擔起完全的投資責任。
????新小區將有望按照新《條例》建設。此外《條例》中還規定，配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。也就是說，舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
????《山東省物業管理條例》
????其它變化
????●業主不能擅自砸掉承重墻：《條例》規定，物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務企業承擔。共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，因此像承重墻體就是共用部分的，業主裝修的時候不能說砸就砸。
????●業主入住滿兩年“必須”成立業主大會：只要業主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上，或者自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十以上，都“必須”成立首次業主大會。
????●配套建設沒有約定屬于業主共有：按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業主共有。”（凡攤入商品住房成本的，屬于業主共有；未攤入的，屬于建設單位所有，建設單位可以自行經營或者出租、出售）。約定屬于建設單位所有的，建設單位可以贈予全體業主，也可以自行經營或者出租、出售，但應當優先為業主提供服務。
???小區車庫怎么用業主說了算
????●事例
????“我們小區的車庫泊位都是經物業公司賣給業主的。”家住開封路一小區的王女士告訴記者，他們小區是2006年交付使用，小區有個一層樓的室內車庫。開發商賣房時，車庫泊位的永久使用權按每個泊位5萬元出售，但因價格太高沒人買，車庫一直閑置著。去年底，物業公司貼出通知，車庫泊位再次出售，由于這次價格降了一些，很快被業主搶購一空，這反而引起了部分希望租賃車庫的業主的不滿。
????●業主說法
????“我原本想去租車位，但物業公司說車庫產權是開發商的，他們只負責替對方出售，不可能出租。”王女士認為，車庫是小區配套設置的，業主在小區內購買了房子，應該有權利享受停車泊位，但開發商借著車位少來“要挾”業主掏錢買車位，就顯得有些“強人所難”了。“我認為應該聽聽業主的意見。”王女士說。
????●物業公司
????記者在采訪小區物業公司時，相關負責人告訴記者，他們進駐該小區后發現，小區停車空間非常缺乏，連消防通道上都停滿車。為充分利用停車空間，物業公司找到開發商詢問閑置車庫的問題，開發商出示了車庫所有權文件，并同意由物業公司為經辦人，出售車庫泊位永久使用權。“替開發商銷售泊位前，我們沒征求業主意見。”該負責人表示，根據《物權法》規定，開發商是車庫的產權人，開發商說只能出售不出租，他們也覺著合情合理并照辦。
????●變化
????《條例》規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。但車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。
|
