關(guān)鍵詞4 公共利益

    危改征收須超90%居民同意

    草案列舉限定“公共利益”，范圍更窄

    王錫鋅介紹，與上次討論的草案文本相比，在列舉“公共利益”時(shí)，除了第一列舉項(xiàng)中的“國(guó)防需要”和第七項(xiàng)的“法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院文件明確的其他公共利益”，其他列舉項(xiàng)均有不同程度的修改。

    沈巋舉例說(shuō)，其中有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等改變低收入群體的居住條件的，強(qiáng)調(diào)了“政府組織實(shí)施”。王錫鋅提醒說(shuō)，列舉的第七項(xiàng)中的“國(guó)務(wù)院文件”應(yīng)該是指“國(guó)務(wù)院（辦公廳）”的文件，而不應(yīng)該指國(guó)務(wù)院其他部門(mén)的文件。

    在列舉“公共利益”時(shí)，沈巋和王錫鋅都比較認(rèn)可的一個(gè)列舉項(xiàng)就是單獨(dú)把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來(lái)，并特別強(qiáng)調(diào)了“政府組織實(shí)施”，同時(shí)征收程序中加了一條，必須得到90%以上居民的同意，方可啟動(dòng)征收程序，以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認(rèn)為，這就是通過(guò)程序路徑來(lái)解決爭(zhēng)議問(wèn)題。

    關(guān)鍵詞5 補(bǔ)償環(huán)節(jié)

    征收需2/3住戶簽補(bǔ)償協(xié)議

    補(bǔ)償評(píng)估需考慮市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及征收房屋區(qū)位等

    在補(bǔ)償方案方面，上次討論的草案確定了按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)脑瓌t，但在房產(chǎn)評(píng)估中介的選擇上，此次討論的草案則明確，要由被征收人通過(guò)投票或抽簽的方式來(lái)確定有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)。但在現(xiàn)行的實(shí)際操作中，房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)卻由拆遷人確定。

    新草案還規(guī)定，房產(chǎn)評(píng)估中介要考慮到市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，征收房屋的區(qū)位、面積和新舊程度等。王錫鋅認(rèn)為，這樣的規(guī)定確定了評(píng)估參照物。沈巋解釋說(shuō)，這是比較受關(guān)注的問(wèn)題，現(xiàn)在確定的是房屋補(bǔ)償方案，但有人提出房屋因?yàn)檎叟f問(wèn)題，應(yīng)該按推動(dòng)使用權(quán)的價(jià)值來(lái)補(bǔ)償。考慮區(qū)位的因素，其實(shí)就是考慮地段，這在一定程度上就考慮了土地使用權(quán)的價(jià)值。

    沈巋說(shuō)，草案中沒(méi)有涉及評(píng)估結(jié)果的公開(kāi)問(wèn)題。他和王錫鋅認(rèn)為，評(píng)估結(jié)果也應(yīng)公開(kāi)。他們贊同江平教授的建議，如果被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以申請(qǐng)復(fù)核并應(yīng)當(dāng)有仲裁的程序。

    此外，新草案在補(bǔ)償程序明確了兩個(gè)“2/3”保障補(bǔ)償，其一，就是要有2/3的居民接受補(bǔ)償方案；其二，要有2/3的住戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

    關(guān)鍵詞6 法律責(zé)任

    中介虛假評(píng)估將吊銷(xiāo)資質(zhì)

    政府部門(mén)相關(guān)程序未得到執(zhí)行，將追究責(zé)任

    沈巋認(rèn)為，新的草案對(duì)法律責(zé)任的規(guī)定比以前更完善，更明確。其中，包括政府在補(bǔ)償環(huán)節(jié)，如果不按達(dá)成的協(xié)議補(bǔ)償，則要由相關(guān)人員來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如果相關(guān)程序沒(méi)有得到執(zhí)行，也要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

    新的草案文本，還提到了房地產(chǎn)評(píng)估中介的責(zé)任問(wèn)題。如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中提供虛假評(píng)估報(bào)告，或者提供有重大評(píng)估錯(cuò)誤的報(bào)告，也要承擔(dān)一定的責(zé)任，要由相關(guān)部門(mén)對(duì)他們予以處罰，甚至吊銷(xiāo)資質(zhì)。(記者 郭少峰)