????新盤(pán)熱銷(xiāo)，原因何在

????開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)

????6月27日，李滄寶龍廣場(chǎng)正式開(kāi)盤(pán)，首次推出的二百多套住宅，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售80%，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)極其火熱。據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人告訴記者，鑒于目前的熱銷(xiāo)，他們還有兩個(gè)樓座不日也將推出，預(yù)計(jì)此次將推出一百多套房源。

????開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的不僅只是李滄寶龍廣場(chǎng)，6月25日，城陽(yáng)區(qū)萬(wàn)科城市花園開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)推出的三百多套房源當(dāng)天基本銷(xiāo)售一空，銷(xiāo)售率高達(dá)90%。在

????價(jià)低量少是主因

????對(duì)于這些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)便熱銷(xiāo)的原因，業(yè)內(nèi)人士分析開(kāi)盤(pán)價(jià)位低以及供應(yīng)量少是主要原因。

????以6月27日開(kāi)盤(pán)的李滄寶龍廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目每平方米起價(jià)7410元，均價(jià)為每平方米8008元，價(jià)格遠(yuǎn)低于預(yù)期。而周邊的二手房，據(jù)22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某李滄分店店長(zhǎng)蘭秀珍告訴記者，寶龍廣場(chǎng)的價(jià)格確實(shí)不高，離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的百通花園二手房成交價(jià)位都已經(jīng)在九千元左右。

????6月29日，和達(dá)和城正式對(duì)外發(fā)布二期價(jià)格，起價(jià)每平方米7188元，均價(jià)每平方米不到8000元，這一價(jià)格高于去年底該項(xiàng)目尾盤(pán)時(shí)的價(jià)格，同處在中央居住區(qū)的百通馨苑等社區(qū)二手房每平方米相差大約一千元。這一價(jià)格效果如何，只能等到7月初開(kāi)盤(pán)方知。

????對(duì)于新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東認(rèn)為，在樓市調(diào)控下，企業(yè)在開(kāi)盤(pán)定價(jià)上都非常謹(jǐn)慎，目前許多公司都采取了低價(jià)入市的營(yíng)銷(xiāo)策略，開(kāi)盤(pán)價(jià)格比預(yù)期大都低了兩成左右，從而使新開(kāi)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格比較有競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。

????除了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)外，新推樓盤(pán)少依然是開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的關(guān)鍵因素。“仔細(xì)分析一下，目前市場(chǎng)上真正銷(xiāo)售的樓盤(pán)沒(méi)有幾個(gè)，而新盤(pán)更少，基本上都是幾個(gè)老盤(pán)在賣(mài)。”在市場(chǎng)投放量少而需求依然旺盛的情況下，低價(jià)開(kāi)盤(pán)自然會(huì)形成熱銷(xiāo)的局面。

????張繼東說(shuō)，這次調(diào)控的確控制了許多投機(jī)者，但同時(shí)，也打擊了一些剛性需求，而這些剛性需求遲早要釋放，一旦遇到合適的時(shí)候，便會(huì)在市場(chǎng)上表現(xiàn)出來(lái)，如在價(jià)格比較理性的情況下，剛性需求便會(huì)入市。從目前熱銷(xiāo)的幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，如中冶·圣喬維斯、萬(wàn)科城市花園以及李滄寶龍廣場(chǎng)，大約90%的客戶都為滿足自住需求。

????成交量回落明顯

????與新盤(pán)熱銷(xiāo)形成明顯對(duì)比的是總成交量的嚴(yán)重下跌。

????從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份商品房的銷(xiāo)售面積比上月下降15.8%，同時(shí)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)環(huán)比下降0.4%，樓市價(jià)格的回落不如銷(xiāo)售面積的下降明顯。“今年一線城市的住宅交易量同比（與上年同期相比）下降幅度在四至五成左右，二線城市調(diào)整的空間和幅度要小于一線城市。”業(yè)內(nèi)人士如此分析，其中，新政出臺(tái)一個(gè)月后，北京成交量下跌幅度便達(dá)到53.3%。

????反觀青島，進(jìn)入6月，據(jù)青島房地產(chǎn)研究院相關(guān)統(tǒng)計(jì)，6月份，青島住宅成交為4125套，下跌幅度達(dá)到52%。

????對(duì)于島城房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，盡管表面樓價(jià)并沒(méi)有發(fā)生明顯變化，但較低的開(kāi)盤(pán)價(jià)格似乎也悄悄地拉開(kāi)了降價(jià)的帷幕。

????降價(jià)預(yù)期加強(qiáng)觀望心理

????根據(jù)2010年第2季度《中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究報(bào)告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)一年內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)下行。其中，39.2%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在一年內(nèi)有小幅下降，19.8%認(rèn)為會(huì)有大幅下降。另外，只有2.5%認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲。

????而在對(duì)購(gòu)房行為受房?jī)r(jià)走勢(shì)影響的購(gòu)房者調(diào)查中，有54.8%的購(gòu)房者由于受房?jī)r(jià)走勢(shì)影響，打算暫時(shí)觀望；20.9%的購(gòu)房者決定延遲購(gòu)房。 不差錢(qián)是假的？ 購(gòu)房者可以持幣觀望，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管經(jīng)過(guò)去年一年的銷(xiāo)售積累，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)表示不差錢(qián)，但實(shí)際上，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，真正不差錢(qián)的企業(yè)又能有幾個(gè)？

????首先，低迷的銷(xiāo)售無(wú)法帶來(lái)現(xiàn)金流。同時(shí)，目前，上市房企的融資渠道也全部收緊，就連成本較高的信托融資也不例外。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管多數(shù)開(kāi)發(fā)商聲稱沒(méi)有資金壓力，但在無(wú)法進(jìn)行低成本的股權(quán)融資的情形下，逐漸攀高的負(fù)債率，無(wú)異于其資金鏈條上的另外一個(gè)隱形炸彈。

????業(yè)界認(rèn)為，在新政的威懾下，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)融資渠道“堰塞”，遭遇銷(xiāo)售淡季，房地產(chǎn)商今年的日子過(guò)得有點(diǎn)“拮據(jù)”，這些變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提出了更大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力將被再一次考驗(yàn)。

????大鱷或?qū)⒙氏惹藙?dòng)價(jià)格杠桿

????“價(jià)格下滑是必然的事情，關(guān)鍵是看政策執(zhí)行時(shí)間長(zhǎng)短和執(zhí)行力度”，島城地產(chǎn)界人士龍江告訴記者，在政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必然也必須要下降，但是能降多少，還要看開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有大少。

????青島安泰信集團(tuán)有限公司研究部總監(jiān)張百忍認(rèn)為，隨著中央錢(qián)袋子的收緊，最先降價(jià)的將會(huì)是一些上市公司，即將公布上半年報(bào)表，如果銷(xiāo)售持續(xù)下滑，將對(duì)股東很難交代。

????反觀青島市場(chǎng)，除了寶龍低價(jià)開(kāi)盤(pán)外，目前，中南集團(tuán)旗下所有項(xiàng)目一律最低折扣八八折，該公司青島項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這是為慶祝集團(tuán)上市一周年推出的優(yōu)惠活動(dòng)。記者致電中南海灣新城售樓處，其銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目目前只有144平方米的房子可以最低到八八折，但是需要全額付款。鞠培霞

????二手房，價(jià)格稍松便成交

????與一手房相比，此次調(diào)控對(duì)二手房的成交影響更為明顯，僅五月份，成交量便環(huán)比下降54%。

????“僵持了一兩個(gè)月，目前的情況下，帶看量有所回升，大約恢復(fù)了五成，只要房東價(jià)格有所松動(dòng)，一般來(lái)說(shuō)，看好房子的客戶都會(huì)決定購(gòu)買(mǎi)。”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周告訴記者。

????此次調(diào)控對(duì)于改善性需求影響太大了，林憲周認(rèn)為，這也是導(dǎo)致目前市場(chǎng)交易下滑的主要原因。他告訴記者，從價(jià)格上看，目前，二手房變化不是非常明顯，特別是許多地理位置配套都不錯(cuò)的二手房，房東抗市場(chǎng)不景氣的能力比較強(qiáng)，所以價(jià)格也比較堅(jiān)挺。他認(rèn)為如果單從價(jià)格上看，島城二手房的變化應(yīng)該會(huì)從7月份開(kāi)始出現(xiàn)，至于降幅，他預(yù)測(cè)大約在6%-8%左右。

????“樓層朝向位置各方面都不錯(cuò)的二手房，價(jià)格基本沒(méi)有什么變化，但是那些有缺陷的房子價(jià)格有所松動(dòng)”，22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王文香告訴記者，“這樣的房子，成交價(jià)格大約能下降5%左右”。“條件很好的房子，房東還是很咬牙，價(jià)格一點(diǎn)都沒(méi)變，但是那些稍微有點(diǎn)小毛病的房子，比如年代有點(diǎn)老的二手房，房東有點(diǎn)松動(dòng)了，只要價(jià)格稍微有些松動(dòng)，房子成交的比率就比較高。”

????一手房?jī)r(jià)格低點(diǎn)，便會(huì)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)，便會(huì)成交，由此看來(lái)，需求是存在的，只不過(guò)因?yàn)樘叩姆績(jī)r(jià)，壓抑了需求的釋放。也難怪，2010年第2季度 《中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究報(bào)告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90%左右的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)高，62.2%的購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格太高，26.1%的購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格偏高。