????青島樓市：拉鋸戰(zhàn)后 拐點(diǎn)可期

????作為一線城市的青島，年初樓市瘋漲、量?jī)r(jià)齊升，新政出臺(tái)后的成交量迅速下滑、進(jìn)入觀望僵局。種種跡象表明，拉鋸戰(zhàn)后，青島樓市拐點(diǎn)可期。

????“瘋漲樓市”迎來(lái)重典

????從去年年底到今年4 月份，全國(guó)樓市“熱漲”，4月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了今年3月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。其中青島市新建住宅價(jià)格同比上漲9.2% ，環(huán)比上漲 0.7%

????即使如此高昂的價(jià)格，彼時(shí)的青島可以說(shuō)是一房難求，3 月全市新建商品房成交6990 套，較2 月份增加4085 套，環(huán)比增長(zhǎng)141% 。二手房市場(chǎng)也重現(xiàn)火爆，3 月份市內(nèi)四區(qū)二手房成交 2386 套，比 2 月份多出1396套。

????不過(guò)，量?jī)r(jià)齊升、“漲勢(shì)”喜人的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)卻悄然醞釀著一場(chǎng)巨變，4月26日，在國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”僅僅 9天后，青島市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》，被業(yè)界稱為青島“十四條”。

????根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，地方政府的實(shí)施細(xì)則往往要在國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后半個(gè)月才能見(jiàn)分曉。而這次青島市政府的工作效率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以往，比預(yù)期提前了一個(gè)星期。

????而從調(diào)控力度上看，青島“十四條”嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家政策，對(duì)于人們擔(dān)心的地方政府會(huì)在實(shí)施細(xì)則的制定中打擦邊球的猜測(cè)給出了回應(yīng)，《意見(jiàn)》提出了外地人買(mǎi)房貸款須先開(kāi)證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設(shè)用地至少占77% 、重點(diǎn)建中小套型商品住房、 房源價(jià)格須一次性公開(kāi)、住房預(yù)售信息向社會(huì)公開(kāi)等內(nèi)容。

????其中甚至有比國(guó)家政策更加嚴(yán)厲的條款，比如在調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的條款中，在保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地占住房建設(shè)用地供應(yīng)比例上，青島要高出國(guó)家規(guī)定7個(gè)百分點(diǎn)。

????買(mǎi)家觀望 賣(mài)家捂盤(pán)

????青島“十四條”的出臺(tái)并沒(méi)有立刻讓瘋漲的青島樓市馬上遇冷，但購(gòu)房者的觀望態(tài)度卻在新政的刺激下越顯濃厚，今年29歲的宋磊原打算出手購(gòu)買(mǎi)市北某樓盤(pán)一套80多平方米的套二房，但新政出臺(tái)后樓市的走向讓他遲疑了：“自從青島市出臺(tái)了‘十四條’后，我們就在觀望到底房?jī)r(jià)會(huì)是個(gè)什么走向，于是就想把買(mǎi)房的事再拖后一段時(shí)間，再看看吧?！?/p>

????像宋磊這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)，而這種觀望態(tài)度直接導(dǎo)致了樓市進(jìn)入6 月后的低迷，6月22日，青島房地產(chǎn)研究院公布的6月 14 日～ 20 日青島商品房成交量持續(xù)走低，僅成交 840套，環(huán)比下降 42.51% ；成交面積8.26萬(wàn)平方米，較上周減少 5.97萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅為41.95% 。

????但這樣的現(xiàn)實(shí)并沒(méi)有嚇到地產(chǎn)商們，與2008年那一輪調(diào)控相對(duì)照，此次青島地產(chǎn)界似乎已經(jīng)習(xí)慣于調(diào)控的力度，因而適應(yīng)性更強(qiáng)。與此對(duì)照的是市場(chǎng)供應(yīng)量在過(guò)去幾個(gè)月的停步不前。據(jù)統(tǒng)計(jì)在近百天內(nèi)整個(gè)青島僅有 10 家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。業(yè)內(nèi)人士透露，在此期間，更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)還在找地。

????而從青島市公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份第二周，島城商品房市場(chǎng)存量為 737.84 萬(wàn)平方米，同前一周相比，增加 3.89 萬(wàn)平方米。而2008年樓市最差的時(shí)候，青島住宅市場(chǎng)的存房量也不過(guò)5 萬(wàn)多套，一場(chǎng)購(gòu)房者和地產(chǎn)商的拉鋸戰(zhàn)已經(jīng)上演。

????拐點(diǎn)可期

????購(gòu)房者的持幣觀望，加之青島“十四條”出臺(tái)時(shí)間和嚴(yán)厲程度都讓我們看到了青島市政府對(duì)調(diào)控樓市的急迫和決心，那么是不是就意味著青島房?jī)r(jià)回歸理性指日可待了呢？相關(guān)人士表示，此次政策的嚴(yán)厲程度的確是空前，不過(guò)房?jī)r(jià)不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)大的下調(diào)，一方面政策發(fā)力需要有一定時(shí)間的緩沖，另一方面大量剛需的存在會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生強(qiáng)力的支撐。

????“而從目前來(lái)看，最關(guān)鍵的就是政策能否得到堅(jiān)決的貫徹執(zhí)行，如果只是在政策上做做樣子，陽(yáng)奉陰違，那么房地產(chǎn)的平抑甚至降價(jià)都將是天方夜譚?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍告訴記者，“從目前房地產(chǎn)商的一些做法來(lái)看，的確是有些有恃無(wú)恐，該捂盤(pán)的還是繼續(xù)捂盤(pán)。”

????青島“十四條”明確提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)禁閑置土地。在建建筑單體達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)總層數(shù)三分之一以上的，應(yīng)當(dāng)申辦《商品房預(yù)售許可證》。閑置土地、捂盤(pán)惜售的，相關(guān)部門(mén)要責(zé)令其限期整改，直至取消其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

????“有些樓盤(pán)雖然符合申請(qǐng)?jiān)S可證條件，但是就是不申請(qǐng)。沒(méi)有許可證沒(méi)法銷售，公開(kāi)鉆空子。”島城一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道，“他們還是在觀望，客戶源沒(méi)有積累夠，開(kāi)盤(pán)沒(méi)信心，所以干脆繼續(xù)捂下去。”

????不過(guò)，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”信號(hào)已顯現(xiàn)，6月27日開(kāi)盤(pán)的李滄寶龍廣場(chǎng)，項(xiàng)目每平方米起價(jià) 7410 元，均價(jià)為每平方米8008 元，價(jià)格也遠(yuǎn)低于預(yù)期。周邊的二手房，成交價(jià)位約在9000元/平方米左右。

????和達(dá)和城項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)東部中央居住區(qū)，新房源上市優(yōu)惠起價(jià) 7188元/平方米，目前的起步價(jià)為7388元/平方米，該樓盤(pán)部分戶型贈(zèng)送面積，而這在以往買(mǎi)房是幾乎沒(méi)有的。(張忠德)