?????舜網訊 剛剛過去的9月對濟南樓市來說頗具戲劇性：8月底就有接近二十家樓盤放出消息要在9月開盤，給買房人的感覺就是9月房源大增，“金九”要來了;月中又傳出了幾個新樓盤自稱“一日售光”的消息，似乎賣方市場又出現了大牛市，惹得許多觀望了半年多的買房人“再也坐不住了”;直到月底，國土部、住建部打出重拳，調控房地產市場，卻仍有開發商堅稱濟南樓市全面回暖的大方向不變。重重煙幕，讓想買房的人不明就里。

????9月真相

????房源減少致“金九”成空

????《濟南房地產市場2010年9月報》明確指出，傳統中的“金九”并未出現在今年的濟南樓市。但與很多人估計的是“觀望氣氛”導致成交下降不同，《9月報》認為，是供應量減少致“金九”成空。

????據統計，與上月相比，9月份濟南商品住宅新增供應量因受工程進度限制和人為因素制約，月新增房源供應量減少，從而導致9月濟南商品住宅成交量環比8月下降10%。

????與近二十家預告開盤的樓盤數量不同，9月濟南實際共有8個項目加推新房源，總共12.44萬平方米，1010套房源。

????這一現象顯示，有不少開發商或許是預先覺察到了政策變化的風吹草動，推遲了開盤。尤其是一些規模較大的項目，選擇了謹慎入市。

????陽光100客戶總監陶曉智稱，大體量項目(規模較大的項目)選擇觀望是因為它們入市需要市場的良性運作，需要對政策予以更好的把握，而且這些項目的開發商大都資金實力雄厚，不急于回籠資金。目前市場上唱主角的是那些處于推盤臨界點的項目，這些項目將充當“試金石”來試探市場反應。

????此外值得注意的是，《9月報》顯示，在9月上市的1010套房源中，成交量高達642套，整體開盤成交率達到了64%。這也從側面說明了濟南住宅市場的剛性需求仍然堅挺，“亂市”中仍有樓盤熱銷并非全是炒作。

????價格內幕

????打折聲中價格不改漲勢

????9月宣布打折或以打折作為宣傳賣點的樓盤不下40個，那么上個月濟南的房子真的開始便宜了嗎?這也是購房者急于知道的問題。

????《9月報》顯示，9月份濟南在售項目價格堅挺，甚至有部分樓盤出現價格微漲現象，9月商品住宅成交環比8月出現“價漲量跌”的局面。

????由于當前房地產市場主要由新增房源支撐，因此，濟南房地產市場價格受新增房源成交均價的影響較大。9月在萬達公館、太陽樹、逸城山色等中高端項目開盤成交的帶動下，濟南商品住宅市場的銷售均價達到8398元/平方米，環比上月上漲2%。

????這一結論與許多買房人的實際感受也是相符的。網友小路發帖說：“現在所謂打折都是騙人的，我近期到幾家打折樓盤去看了看，發現雖然有折扣，但價格比前期要高出很多，通盤考慮下來還是承受不起?！?/p>

????對此，新華房產分析師認為，濟南總體資源不足以支撐一個特大城市的房屋價格，濟南房價穩定在均價6000元左右才比較合理。

????走勢預測

????10月樓市放量競爭加劇

????在“銀十”即將開始之際，國土部、住建部再出重拳，調控房地產市場。新政策全國一刀切，已不分是否房價過高、上漲過快城市。其政策亮點包括開發商囤地一年不得再參加競買土地，三套房貸全面暫停，購房貸款限制向外地人發放等。這次新政相比4月17日的調控，仍繼續收緊。此次的調控政策，使得即將消散的市場觀望情緒再次形成，開發商欲借助“銀十”促成銷售的想法可能會落空，房地產市場的走勢又添變數。

????在此背景下，中原地產認為，受各種因素影響，許多原本準備在9月份入市的樓盤已將上市日期推遲到10月份，這使得10月份入市房源空前增多。因此，10月份是今年開發商再也不能放棄的銷售時機，濟南樓市的競爭必將加劇。據統計，濟南樓市準備在10月份新開盤和加推房源的樓盤已經達到了17家。這些樓盤分布在濟南的東、西、南、北和中部各個方向，其中也包括了一些郊區大盤，其中以東部樓盤最多。

????對于新近樓市調控的后續效果如何，資深地產評論人、山房網總經理趙魯梁認為，“還有待觀察”。在他看來，除了看遏制投機的政策執行如何，也要看土地供給、保障房建設等多種調控手段的實施狀況。

????目前來看，黃金周期間諸多城市樓市遇冷，調控新政無疑在其中起著關鍵的作用。但這能否有效遏制房價過快上漲，仍有待于時間檢驗。