房產(chǎn)新政催熱商業(yè)地產(chǎn)

    青島蘇寧置業(yè)有限公司營銷負(fù)責(zé)人此前接受采訪時(shí)表示，由于商業(yè)地產(chǎn)本身的特性，它逐漸滿足大家的休閑生活需要。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著人們生活的提高，房子買了，車也買了，也該做一些事情了，如休閑購物旅游等等。如果沒有政策影響，商業(yè)地產(chǎn)還是會出來的。2001年正好國家出臺政策，住宅地產(chǎn)得到了一定的抑制，無形中給商業(yè)地產(chǎn)提供了很好的機(jī)會，得到很好的發(fā)展，正好是

    市房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人馮顯泉?jiǎng)t表示，我市零售業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)，根據(jù)我市公布數(shù)據(jù)，2010年前4個(gè)月，青島社會消費(fèi)品零售總額同比上漲18.6%，已達(dá)到594.72億元。旺盛的市場需求必然催生商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的飛速發(fā)展，各類商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目成為熱點(diǎn)板塊。更為重要的，則是目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)尚未列入新政調(diào)控范圍，仍可享受貸款、首付等方面的優(yōu)惠政策。

    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目四面開花

    記者采訪了解到，除了兩次與“溫州”結(jié)緣的商業(yè)地產(chǎn)推廣活動外，事實(shí)上，今年以來我市涌現(xiàn)出一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并已漸成氣候，如圍繞香港中路商圈打造的金街購物商街、太古百貨；李村商圈的中防地下商街、李滄寶龍城市廣場、蘇寧電器廣場、偉東樂客城；福州北路的華遠(yuǎn)·新天地，還有中鐵青島中心、華遠(yuǎn)·湯米公館、李滄寶龍城市廣場等項(xiàng)目推出的酒店式公寓。

    其中，李村商圈最為引人注目，幾乎同一時(shí)間吸引了四五個(gè)大型包括商鋪在內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，這與“地鐵”的路線走向是分不開的。其中，中防地下商街是在地下打造的商鋪，與地鐵直接貫通，全長有520米左右，分上下兩層，整體負(fù)一層打造成流行服飾，負(fù)二層有一半的體量做餐飲還有休閑娛樂，其他另外一半是以服飾為主。今年5月30號開盤，負(fù)一層對外銷售，銷售情況也非常良好，均價(jià)三萬。

    位于李滄城市核心夏莊路7號的偉東樂客城則直接與地鐵M2、M3號線出站口無縫連接，打造青島首個(gè)雙地鐵物業(yè)。與約4萬平方米的住宅相比，其高達(dá)20余萬平方米的商業(yè)部分更為吸引眼球，主要是底商及沿街商鋪，項(xiàng)目涵括精品百貨、國際影院、水景主題購物中心、名品步行街、兒童游樂中心、星級酒店、高尚住宅等多種建筑形態(tài)，起價(jià)25000元/平方米，均價(jià)35000元/平方米，主體商業(yè)對外招商。

    此外李滄寶龍城市廣場二期的商鋪和精裝公寓已于10月1日對外推出，商鋪面積35-1000平方米。“商業(yè)離不開住宅來聚人氣，但反過來正因?yàn)橛辛松虡I(yè)，住宅才賣得更火，而且從商鋪本身的銷售來看，一點(diǎn)也不亞于住宅的熱度?！崩顪鎸汖埑鞘袕V場營銷負(fù)責(zé)人魏先生告訴記者。

    開發(fā)商悄悄轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

    記者還注意到，在商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)的背后，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在悄悄進(jìn)行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，甚至包括已在住宅市場形成規(guī)?；I(yè)生產(chǎn)的地產(chǎn)“龍頭”萬科地產(chǎn)以及實(shí)力央企保利地產(chǎn)，“以往萬科主打住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在也調(diào)整產(chǎn)品路線，商業(yè)地產(chǎn)將占到其開發(fā)量的20%-30%。保利地產(chǎn)也表示在未來3年內(nèi)，公司持有的商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，成為整個(gè)企業(yè)全新的利潤增長點(diǎn)?！蔽沂幸坏禺a(chǎn)界觀察人士指出，此外本地實(shí)力地產(chǎn)商偉東置業(yè)也在改變戰(zhàn)略，在推出純住宅項(xiàng)目偉東幸福之城后，推出了以商業(yè)為主打的偉東樂客城項(xiàng)目。

    以往商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)大，一直不是開發(fā)主力，但是隨著住宅價(jià)格被頻繁調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，銀行貸款也相對寬松，反倒成了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。據(jù)了解，目前金融機(jī)構(gòu)對于商業(yè)項(xiàng)目提供的信貸政策不變，5成首付，利率維持以往指標(biāo)，由于回報(bào)率高于住宅，商業(yè)地產(chǎn)走熱成趨勢。

    一位貸款投資商鋪的市民魏女士給記者算了一筆賬，她打算購買的商鋪總價(jià)400萬元，預(yù)計(jì)每年租金23萬元。她向銀行申請了200萬元的“商鋪貸”，選擇了“以租抵供”的個(gè)性化還款方式，按照20年還款期限來計(jì)算，每月還款14000多元。這相對于每月19000多元的租金，能節(jié)省出近5000元，沒有還貸壓力，不影響日常的生活開支。

    投資商鋪前應(yīng)做足功課

    盡管商鋪、公寓等商業(yè)項(xiàng)目近來備受推崇，但并非所有的商鋪都能大賺特賺，甚至可能出現(xiàn)因抉擇不當(dāng)導(dǎo)致血本無歸，投資商鋪不能盲目跟風(fēng)，尤其是“小炒家”。

    業(yè)內(nèi)人士表示投資商鋪不同住宅，因此建議市民投資商業(yè)地產(chǎn)前要提前“做功課”：第一，實(shí)地考察項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境，觀察商鋪周邊交通配套及商業(yè)配套，了解周邊商鋪?zhàn)鈨r(jià)與同類商鋪的飽和程度；第二，把握市場的行業(yè)發(fā)展動態(tài)，預(yù)估該行業(yè)的發(fā)展前景，結(jié)合行業(yè)的發(fā)展動態(tài)去分析投資價(jià)值;第三，清楚開發(fā)商或經(jīng)營商對市場的定位，選擇實(shí)力雄厚的開發(fā)商開發(fā)的商鋪或公寓可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 本版撰稿 孫靜芳