2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預申請須知中“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一“史無前例”的規定，在業內又掀起了繼《物權法》之后，新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。

　　記者發現，“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一規定最早出現在上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”(下稱“2號預申請公告”)，即去年9月。

　　在上海2010年2號預申請公告中，多數地塊的預申請須知中都出現了這樣的規定。更有甚者，其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮A1-3商住地塊。這些規定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。

　　“這個規定很刺激，要是以后所有產權都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產有關的東西啊？”中國房地產信息集團分析師薛建雄如是說。

　　上海中原研究咨詢部認為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規定已傾向于70年后循環批租制度。“這一問題在業內爭議已久，從當前批租制度衍生出的‘土地財政’和‘高房價’結局來看，如此定義土地使用權到期后的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演。”

　　事實上，記者在采訪過程中發現，多數業內人士都對這一規定存有爭議。一位港資開發商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規定“沒有太大意義”。他進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規則”，可能還將和國家規定的一些法律法規產生沖突。例如2007年10月1日起施行的《物權法》中明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統“征求意見”，最受人們關注的住宅土地使用權到期后“按照國家有關規定自動續期”替換了原先表述的“無償自動續期”。顯而易見，雖然法律沒有規定住宅用地到期的結果是“有償”還是“無償”，但前提都明確是“自動續期”，而不是“收回”。

　　付琦認為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產物，“房產稅、土地出讓金、營業稅等各種交易環節的稅收，可能都會改革成房產保有環節的物業稅。”他認為，最終實現物業稅之后，土地出讓金被取消，房產擁有者按年繳納物業稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權到期后，就開征物業稅，如此更符合有償續期的說法。”付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復一年的增值部分，物業稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。（綜合新華 一財）

　　上海土地期滿“無償收回” 被指與物權法有沖突

　　事實上，記者在采訪過程中發現，不少業內人士都對這一規定存有爭議。

　　一名港資開發商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規定“沒有太大意義”。

　　港資開發商的理由是：“這個是政府與開發商的合同，開發商最后將房源賣給了小業主，小業主卻對此完全不知情，如何執行？真要起到作用，應該寫在售房合同里。”

　　付琦進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一規則，可能將和法律法規沖突。根據2007年10月1日起施行的《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，“自動續期”。雖然法律沒有規定續期是“有償”還是“無償”，但前提是“續期”，而不是“收回”。

　　能否執行有待觀察

　　“實際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，土地管理制度已經發生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來還會發生什么樣的變化。”付琦指出，住宅用地使用年限為70年；商業、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。如此看來，2號公告中出現的“土地期滿收回”規定，在幾十年后能否被有效執行，還有待觀察。

　　付琦認為，目前市場中傳言的房產稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產物，實現物業稅之后，土地出讓金被取消，房產擁有者按年繳納物業稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。