樓市新政

　　新“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則要求，各金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)執(zhí)行差別化住房信貸政策。同時(shí)，通過(guò)稅收金融監(jiān)管措施，合理引導(dǎo)住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。

　　提高二套房首付比及利率

　　>>解讀借款壓力增大

　　新政出臺(tái)前，本市公積金二套房首付比例為50%。但此次細(xì)則中明確提出，公積金二套房貸款需嚴(yán)格執(zhí)行首付60%，利率1.1倍的政策，這也使得目前實(shí)際操作執(zhí)行的公積金二套房首付50%不復(fù)存在。對(duì)于使用公積金貸款購(gòu)買第二套房產(chǎn)的借款人來(lái)說(shuō)，前期壓力會(huì)增大不少，又將會(huì)導(dǎo)致一部分人群的貸款觀望。

　　據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)，目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右，首付提高后至少有兩成人群會(huì)受影響。公積金貸款與商貸就二套房貸款首付和利率調(diào)整一致后，以80萬(wàn)20年為例，購(gòu)買二套房貸款公積金與商貸相比，月供能夠節(jié)省1070.29元，其優(yōu)勢(shì)還是較為明顯的。但需要注意的是公積金有貸款上限額度的限制，目前仍為80萬(wàn)，借款人貸款時(shí)需考慮清楚。

　　另外，北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志解讀說(shuō)，根據(jù)細(xì)則表述，如果新政出臺(tái)后，市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍然過(guò)于活躍，甚至過(guò)快上漲，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，提高二套房首付比例，以及貸款利率倍數(shù)。

　　各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

　　存量房最低計(jì)稅價(jià)擬調(diào)整

　　>>解讀嚴(yán)打“陰陽(yáng)合同”

　　嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。財(cái)政部門會(huì)同稅務(wù)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

　　目前，北京各區(qū)縣的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格有較大的反差，導(dǎo)致投機(jī)分子鉆漏洞，以至于“陰陽(yáng)合同”到處滋生，過(guò)戶價(jià)格的落差較大是導(dǎo)致購(gòu)房人心生“避稅”的主因之一。

　　陳志說(shuō)，為了避免這種情況的發(fā)生，政府將根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，使得指導(dǎo)價(jià)格更符合目前的房?jī)r(jià)水平。一旦政策落實(shí)后將會(huì)恰到好處地終結(jié)“陰陽(yáng)合同”，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序邁出了極有利的一步。

　　中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、人大教授安體富建議，本市應(yīng)大幅提高存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，盡快使其接近房屋交易的實(shí)際價(jià)格，以堵塞稅收漏洞。

　　提高高價(jià)房的土地增值稅

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等報(bào)送住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率。

　　>>解讀有望降低房?jī)r(jià)

　　中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、人大教授安體富分析，這意味著本市要提高那些定價(jià)過(guò)高、增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。由此，有望使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低自己的房產(chǎn)價(jià)格，最終達(dá)到國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。不過(guò)對(duì)于提高后的土地增值稅預(yù)征率可能達(dá)到多少，尚不好預(yù)測(cè)。

　　“這個(gè)規(guī)定是更加嚴(yán)格地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行監(jiān)管。”陳志說(shuō)，通過(guò)備案，政府部門可以掌握每個(gè)預(yù)售住宅成本價(jià)格，并核算他們上報(bào)預(yù)售價(jià)格。對(duì)于報(bào)價(jià)與成本差距過(guò)大的將監(jiān)管。此舉能有效控制新建商品房預(yù)售價(jià)格，讓房?jī)r(jià)保持在合理的范圍內(nèi)。

　　投資不足25%項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓

　　參加本市土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。開(kāi)展商品住房用地使用情況專項(xiàng)檢查，對(duì)超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　全面推廣限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

　　全面落實(shí)本市2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量。總結(jié)本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的經(jīng)驗(yàn)，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。

　　市場(chǎng)影響

　　至少排除30%購(gòu)房需求

　　我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，他看到新政后并不感到“恐怖”。將非京籍購(gòu)房納稅或社保年限提高至五年，這一做法徹底將炒房大門關(guān)閉，控制了市場(chǎng)的需求，從而保護(hù)了自住需求。他認(rèn)為，這一做法是讓需求排隊(duì)，給購(gòu)房需求分出個(gè)輕重緩急。

　　“此次禁購(gòu)將至少排除30%購(gòu)房需求。”胡景暉說(shuō)，他從他們公司去年的交易量中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京籍購(gòu)房者只占35.5%，非京籍購(gòu)房者占64.5%，這其中有一半未滿五年工作時(shí)間。所以，至少有30%的購(gòu)房人群將被排除在今年的購(gòu)房需求量中。

　　那么租金是否會(huì)大幅上漲呢？胡景暉說(shuō)，去年北京租金上漲了16%左右，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的出臺(tái)，以及去年5條郊區(qū)軌道交通的開(kāi)通，使市場(chǎng)房源范圍和數(shù)量均有所擴(kuò)大，因此他估計(jì)，今年租賃市場(chǎng)漲幅可能在12%左右，不會(huì)大幅上漲。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，胡景暉并不悲觀，他認(rèn)為不漲也算調(diào)控到位，并不需要大幅下跌。一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)還是會(huì)購(gòu)地，而一些中小型房企可能會(huì)退出。因此，地價(jià)也將穩(wěn)定下來(lái)。

　　部分項(xiàng)目或調(diào)低價(jià)入市

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，細(xì)則可謂空前嚴(yán)厲，落實(shí)后會(huì)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的成交量產(chǎn)生一定影響，具體反映到網(wǎng)簽量上，2月底日均成交將很難超過(guò)500套，3月份作為傳統(tǒng)成交旺季也將會(huì)跌破萬(wàn)套。

　　林倩說(shuō)，此次細(xì)則出臺(tái)后，中高檔商品房審批將會(huì)從嚴(yán)，對(duì)于不合理定價(jià)的也不會(huì)允許入市。這樣一方面會(huì)影響中高檔房的供應(yīng)逐漸趨緊，從而導(dǎo)致成交占比減少，拉低整體成交均價(jià)。同時(shí)，另一方面也規(guī)范了開(kāi)發(fā)商定價(jià)，部分項(xiàng)目可能會(huì)調(diào)低價(jià)格入市。

　　關(guān)于北京市調(diào)控目標(biāo)，林倩認(rèn)為，雖然北京市政府到目前為止還沒(méi)有對(duì)外公布調(diào)控目標(biāo)，但從政策細(xì)則來(lái)看，京版“國(guó)八條”與其他城市相比是最嚴(yán)厲的。而北京市作為調(diào)控的重點(diǎn)城市，調(diào)控目標(biāo)也會(huì)處于相對(duì)更高的層次。貸款的相應(yīng)配套政策，預(yù)計(jì)也很有可能在近日出臺(tái)。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年5月份至10月份，北京市新開(kāi)期房均價(jià)3萬(wàn)以上項(xiàng)目一共有33個(gè)。而2010年11月到目前新開(kāi)期房有19個(gè)。其中去年11、12月就有16個(gè)項(xiàng)目入市。1、2月份3萬(wàn)以上項(xiàng)目占到開(kāi)盤(pán)總數(shù)的60%。