青島融諾投資管理顧問有限公司總經理張小波

　　新浪樂居訊 (編輯 張蕾)5月17日，房地產交易中心宣布，暫停民間借貸公司房產抵押業務，一個停止民間借貸公司房產抵押貸款的決定,使得青島市幾百家民間借貸公司陷入歇業困境。隨之帶來的是房地產資金鏈愈發緊張，部分開發商的資金得不到保障，青島下半年的房價走勢是否會因此受到影響呢？

　　6月10日，青島融諾投資管理顧問有限公司總經理張小波接受新浪樂居

　　民間借貸房產抵押　突然被叫停

　　“5月17日,工作人員去市房地產交易中心辦理抵押手續,被告知民間借貸的房產抵押不能辦理了。” 張小波如是說，“現在積壓在手上的業務有四五筆,已經簽了借款協議,卻辦不了房產抵押手續。”

　　民間借貸房產抵押業務的突然叫停,讓青島幾百家民間借貸機構一下子陷入了業務停滯狀態,感到了“前景茫然”。

一家借貸公司的招牌

　　民間借貸“青島模式”受青睞

　　融資成本過高是困繞我國民營中小企業發展的一個不可忽視的原因。相比較全國和全省的情況看，青島民間融資的成本是最低的，作為山東省經濟和金融中心的青島，民間融資成本低的原因就在于青島民間資本市場的活躍和發展，歸結于“青島模式”的存在和發展。近幾年來許多周邊地市的中小企業也謀劃來青島民間融資，青島民間借貸利率開始成為許多地區民間融資成本的參照物。

　　在倡導低利率的同時，“青島模式”的方便、快捷也深受中小企業青睞，首先其門檻非常低，對抵押房產在面積和年限上沒有過高要求，其次在貸款額度上也沒有限制，小到幾萬元，大到上千萬元都可以，另外，放款速度也很快，只要手續齊全，一上午時間就可以辦完簽訂借貸合同、辦理抵押登記等手續，借款人當天就能拿到借款。勿庸置疑，“青島模式”已成為中小企業不可或缺的融資渠道。

　　據了解，自2003年以來,青島的民間借貸公司在全國率先探索出以房產抵押貸款為主的運營模式：借款人在尋求民間貸款時，以自己的房產作為抵押物，獲得放款人的資金支持，民間借貸公司僅作為中介機構，收取一定中介費用。

　　由于有了房產抵押,這一被外界稱為“青島模式”的做法，使得青島民間借貸的風險較小，不良貸款率較低，利息也比較適中，月利息維持在1%—1.5%之間,年利息維持在12%—18%之間。

　　監管存在漏洞 風險無形中加大

　　目前相關部門和借貸公司對于協助審查上，還是有很大的漏洞，這樣也容易讓違法分子鉆空子。抵押貸款的流程也非常簡單，只要持有房產證、身份證，戶口本上家人到場證明，離婚的人出具離婚證，單身出示單身證明，然后到交易中心登個記就可以了，期間如果偽造了房產證或身份證等證件，很難會發現，而且多年之前，房屋經過一次抵押之后，房屋交易中心就會將房產證收回，但抵押期過后，才會歸還給抵押人，而現在除了在房地產交易中心留下記錄，沒有任何約束，自由度很高，但是信息又極其不透明，借貸公司很難掌握房屋抵押登記的信息，所以，房屋所有人再次拿房產證做抵押，不刻意查很難查到。

　　“最大的問題就是出在一房多貸上，但是不能因為老虎咬人，就一棒子把老虎打死，對于目前的狀況，不能全部怪在民間借貸公司的頭上，房產證我們合法取得，房屋抵押的價值不超出本身價值，而房地產交易中心等相關部門需要做的就是做好審查工作，青島的金融市場還是健康的，我們認為應該各司其職，做好自己的本職工作就沒有問題。”一家民間借貸公司的負責人說。

漫畫房地產調控

　　專家：叫停民間借貸房產抵押業務與房地產市場調控有關

　　青島市房地產交易中心工作人員證實,因為接到上級部門通知,面向民間借貸的房產抵押手續確實已經停辦,至于停辦原因、何時恢復辦理以及是否永久停辦等一概尚不清楚。“現在我們最關心的是,房產抵押是暫時停辦還是永久停辦。”張小波說。

　　如果長期暫停民間借貸公司房產抵押業務，整個行業將遭受致命打擊。青島民間借貸公司每年的放貸額超過100億元,其中70%以上的交易靠房產抵押來控制風險,一旦房產抵押業務停辦,多數民間借貸公司將面臨關門境地。

　　據青島大學經濟學院教授閔正良分析,青島市房地產交易中心叫停民間借貸房產抵押業務,可能與“大行情”有關,在房地產市場從嚴調控的背景下,央行已連續五次上調存款準備金率,商業銀行也不斷收縮銀根,在這種大環境下,叫停民間借貸房產抵押業務可能與房地產市場調控有關。

　　開發商資金鏈吃緊推優惠 樓市紅五月未現

　　2011年5月1日起，青島實施商品房明碼標價。5月，青島樓市前兩周新房成交比4月還冷清。月末開發商按捺不住，開始扎堆推新盤，但是樓市成交仍然起色不大。6月1日，青島市國土資源房屋管理局通過“網上房地產”公布5月份全市新房、二手房的交易情況。統計顯示，全市5月份共賣出6416套新房，比4月份增長523套，漲幅不到10%。而與去年同期成交8165套相比，交易量下降了1749套，降幅超過20%。

　　雖說自2011青島版限購令出臺后，過去三個月新房成交量一直不及去年同期，但是同比下滑幅度超過20%，這還尚屬首次，而且還是出現在了傳統的樓市旺季。

　　面對5月的成交量，業內人士指出，限價、調息一系列措施密集出臺，而且還有加壓的態勢，這對一些中小型開發商的資金鏈是個很大的考驗，面對資金鏈的捉襟見肘，部分開發商已推出了一些優惠，價格略有松動。

　　業內人士分析指出，隨著流動性的不斷收緊，部分開發商依靠高資金杠桿滾動開發的模式將難以持續，整個房地產行業或將面臨新一輪調整。

　　從限購、限價、一房一價到加息、存款準備金率上調，樓市調控政策可謂不斷加碼，在成交量明顯下降、國內融資難度加大、國外融資成本提高的情況下，房企資金鏈收緊的現狀不容質疑。

　　張曉波說從目前的房地產大環境看，一系列調控政策下，房價繼續上漲的可能性不大，他預測房價走勢會穩中略降，開發商資金鏈緊張不會撐的太久。

　　暫停民間借貸公司房產抵押業務，這是不是預示房價下降的信號呢？地產商、開發商、購房者紛紛都持觀望態度，樓市成交金額跌入低谷。業內專家更是預測：限購令、投資性購房首付提高以及貸款利率上浮等政策的頒布威力將在2011年的下半年逐漸顯現；而就房價而言，預計很難上漲，不少地區更可能小幅下跌。