????國家統計局18日發布的8月份樓市統計數據顯示，在全國70個大中城市中，46個城市新建商品住宅價格環比停漲，16個城市新建商品住宅價格環比下跌。從整體看房價漲幅進一步收窄，樓市正朝著調控預期的方向發展。專家指出，全國房價下降的拐點正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續和深入，尤其是全局性把握限貸、限購等關鍵點。

?????46個城市房價實現停漲

????數據顯示，環比7月份，70個大中城市8月份新建商品住宅價格下降的城市有16個，持平的城市有30個，即共有46個城市實現停漲，比7月份增加了15個。7月份70個大中城市中價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。

????上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，這是2009年以來首次出現了過半城市房價環比止漲，而且，8月份房價環比止漲的城市數量一下子比7月份多出了近一半，可見政策見效比較快、比較明顯。

????即便是環比價格上漲的城市，整體看其漲幅也明顯低于7月份。7月新建商品住宅價格環比漲幅最大的城市是瀘州市，漲幅為0.8％，但8月份，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4％，瀘州市環比漲幅僅0.2％。8月份新建商品住宅價格環比上漲最快的城市是宜昌市，漲幅也僅為0.4％。此外，最大漲幅低于最大跌幅，數據顯示，同期新建商品住宅價格環比下降最快的重慶市降幅為0.5％。

????據北京中原地產監測，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅僅為0.02個百分點，這一指標已經連續多月出現下降；二手住宅價格環比平均下跌了0.05個百分點，這更是今年以來的首次下調。

????楊紅旭認為：“從停漲的城市數量、漲跌幅等指標來看，大中城市房價過快上漲的趨勢已經受到了一定程度的抑制，樓市已經到了停漲的臨界點，全國房價下降的拐點已經初步顯現，隨著調控的持續深入，更多城市將迎來價格調整，拐點將在半年內進一步確立。”

????70城市房價同比仍上漲

????對于這一變化，北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，在以限購、限貸為代表的調控政策持續作用下，樓市投資投機行為受到了抑制；從另一層面來看，在物價回落艱難的情況下，以控通脹為首的政策難以轉向，從緊的貨幣政策還將延續，年內利率將維持高位市場難以獲得持續的寬松。

????細分來看，據中原地產監測，70個大中城市中，限購的城市新建商品住宅價格平均環比漲幅為0.01％，同比為4.29％；而非限購城市這兩個指數分別是0.02％和4.55％。“這反映出限購依然是見效比較明顯的調控措施。”張大偉表示。

????盡管如此，但從同比來看，7月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市尚有1個，而8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比全部為上漲，無一下降。

????對此，楊紅旭認為，由于同比的數據是從2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市場上房價實際變動較快，這一數據的變化不排除是源自去年底的翹尾因素。另外，來自中原地產的監測顯示，二、三線城市特別是未限購城市依然處于量價繼續慣性上漲的過程中，8月份房價環比上漲的城市以二、三線居多。張大偉認為，這說明在目前樓市已經處在前所未有的重壓之下，調控效果依然難以明顯地完全實現，這主要是因為流動性仍然過大；過分放大了樓市在上輪經濟拉動中的作用；CPI依然持續高位運行。

????楊紅旭表示，這一方面說明調控效應有待進一步顯現；另一方面也說明調控仍然不能放松。

????全國性買方市場逐步到來

????8月份多個城市房價的變動是市場狀況的真實寫照。據中國指數研究院統計，8月份北京、深圳等地樓市成交降幅較大。而從樓市歷次走勢來看，在調控之下，如果8月份市場難以大幅反彈，傳統的“金九銀十”以及四季度的房價走勢都將不容樂觀。

????楊紅旭表示，下一階段更多的項目將會采取降價求量的營銷方式，快則一兩個月之內，全國房價拐點就能確立，但成交量存在變數，因為開發商在年末將會加大推盤力度。

????樓市還存在其他的變數。首先是在目前房價依然變動較大的三線城市，限購令難以進一步落實；另外，以限價代替限購可能會影響全國的調控效果。而對于開發商而言，縮減投資、多渠道融資也使得一些房企有恃無恐，堅持高房價。

????在預期方面，央行發布的三季度居民儲戶調查結果顯示，對當前房價水平，75.6％的居民認為“過高，難以接受”，為2009年以來的最高值；而對未來房價走勢，僅8％的居民預期將“下降”。

????張大偉表示，就全國而言，高房價能否被抑制最關鍵在于信貸，因此對全國樓市信貸從緊、降低樓市的投資杠桿率十分有必要。同時，也需在一些城市利用限購控制樓市的非理性購買力，最終實現市場價格平穩，為保障房大量供應后的雙軌制贏得供應時間和價格空間。

????據國家統計局公布的統計數據顯示，前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平方米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米，差額高達6.5億平方米，這顯示出樓市的潛在供應量較大。

????張大偉表示，限購政策周期內，在金融貸款和其他融資渠道收緊的情況下，開發商越來越依賴于項目回籠資金，勢必會更多地通過降價求售來獲取資金，全國性的買方市場將逐步到來。

????調控效果顯現房價不會暴跌

????著名房地產分析師謝逸楓接受采訪時表示，國家調控政策的有效執行，是北京新建住宅價格連續3月漲停，同比漲幅連續8月下降，漲停城市不斷出現的根本性因素。

????貨幣政策持續收緊和保障房投資建設加強，令開發商資金吃緊，“降價換量”樓盤增多。

????另外，購房者越來越理性，開發商理庫存上升，樓市購買力萎縮，房企不敢漲價。

????對于未來房價走勢，全國人大前副委員長成思危在夏季達沃斯論壇上表示，“房價最多下降25%，但房價大跌的可能性不大。“不要期待房價大跌，因為大跌會給各方面帶來問題，已經買房的人資產會縮水，銀行也會受到影響。”成思危說。

????二三線城市限購刻不容緩

????謝逸楓接受采訪時表示，出現房價下降或者持平的城市不斷增加的現象，說明國務院已經實現今年樓市政策調控效果和價格控制目標，房價漲幅回落明顯加快。

????當前，房價上漲過快趨勢得到強有力的遏制，房價回到正常合理水平和樓市回歸理性狀態指日可待。但未限購部分二三線城市房價依然保持小幅度上漲的趨勢，甚至出現房價報復反彈上漲的信號。

????毫無疑問，二三線城市限購政策和房產稅試點的城市擴容及加大保障房投資建設可謂是刻不容緩，不排除住建部加大對限購和保障房及價格控制目標落實不到位的地方政府官員問責力度。

????一方面是確保國務院調控成果，繼續遏制投資投機炒房需求。另外一方面是防止未限購的部分二三線城市房價不合理的上漲，特別是在金九銀十樓市傳統黃金銷售旺季。

????本地數據島城小戶型環比降0.6%

????8月份青島新建住宅價格環比下降0.1%，同比上漲4.6%；新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比上漲4.8%；二手住宅價格環比下降0.2%，同比上漲2.9%。

????新建商品住宅分戶型看：90平方米及以下價格環比下降0.6%，同比上漲4.1%；90~144平方米價格與上月持平，同比上漲6.1%；144平方米以上價格環比上漲0.2%，同比上漲3.3%。

????青島市國土資源和房屋管理局“網上房地產”平臺公布的數據顯示，中秋節小長假3天，青島新房成交量僅為206套。而在假期前，青島新房日均成交量一直維持在200套左右。

????新房銷售量上不去，積壓量也就越來越多。數據顯示，截至本月17日，我市新房可售房源達到112263套，突破了10萬套，已創下近兩三年來的最高值，銷售最為火爆的去年全年才賣了10萬套新房，月均成交達到9000套。而進入2011年，多個月份成交量不足7000套，就算以7000套的月銷量為平均數計算，今年這11.2萬套的可售房源，也至少要賣16個月。

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????甘藏春表示，隨著市場經濟的發展，我國最終將取消土地供應雙軌制。下一步，按照資源市場配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使用外，其他用地實行有償使用。

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????減少特權有利公平

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