????隨著限購的持續加深，開發商已經普遍深感寒意，即便是傳統銷售旺季金九銀十的到來。

????CRIC研究中心數據顯示，9月前20天，包括上海、廣州、北京等一線城市在內，成交均一片慘淡。以上海為例，9月前20天上海商品住宅成交面積僅為41.2萬平方米。CRIC評論員楊晨青表示，按照這種銷售速度計算，為2007年以來最低。

????而最近兩期中國指數研究院發布的"中國主要城市房地產每周交易數據情報"也顯示，當期監測的35個城市，22個城市樓市成交量同比下降，13城市成交量跌幅在30%以上，整體樓市成交低迷。

????但在金九明顯褪色的情形下，仍有一些公司成交逆市突圍。8月份萬科實現銷售面積96萬平方米，銷售金額104.8億元，單月銷售再破100億；龍湖地產8月單月實現合同銷售金額32.1億元人民幣，環比增長25.9%；恒大則實現合約銷售金額91億元，同比增長1.05倍，環比增長4.8%。其中更值得關注的是，以北京市場為大本營的遠洋地產，在遭遇到全國力度最大、最嚴厲的調控政策下，卻實現了逆勢上揚，8月份達成合約銷售額20億元，環比上升約67%，業績不俗。

????對此，專家表示：事實上，盡管中小房地產企業難敵房地產調控的持續加壓，但龍頭房企憑借搶先布局均衡發展的優勢，在成交一片慘淡的樓市下依然獲得了不錯的收益。這不僅歸功于一線房企強大的品牌影響力，隱藏在背后的深層原因也或將為整個行業提供一個按圖索驥的樣本，助力整個行業走出寒冬。

????布局全國破滯銷癥結

????9月20日，在晉項目還未正式開盤的業界老大萬科傳出欲在晉中市城北拿地近千畝，準備開發"萬科·悅府"的消息。而早在6月26日，拿地僅一年的運城恒大綠洲就已正式開盤，并在開盤當日銷售額高達2.8億元。

????曾經只將開發目標鎖定在經濟發達、人口密集的一二線城市房企大鱷，正在從一線中心城市及沿海城市轉戰內陸省會城市，開始與區域房企競爭，爭搶三四線城市樓市的蛋糕。對此，中國房地產信息集團的陳嘯天公開表示，三四線城市在全國性房企業績增長中扮演了重要角色，三四線城市給大鱷們帶來的收益不可小視。

????遠洋地產副總裁徐立此前也表示："如今是否拿到北京區域的銷售第一，對于遠洋來說已不再是最重要的。在當前調控背景下，地產市場格局正在進行深遠的變化，取得區域銷售頭名固然可喜，但遠洋更注重集團的整體發展，并不在乎一城一地的得失。"他同時說，"遠洋正在主動尋求戰略轉型，改變以往單純僅以北京為開發主戰場的格局，在全國范圍內布局二三線城市，甚至四線城市。" 目前，遠洋已經基本完成了從北京和環渤海地區的重點房企向全國性品牌企業的重要轉變。近兩月來，盡管一線城市遇冷交易量有所下滑，但一些尚未限購或者政策較寬泛的城市則貢獻了相當一部分業績。

????而除一線大牌之外，諸如徽商集團、百大集團等一些實力較強的區域品牌也開始了異地擴張戰略。"在房企資金鏈日趨緊張的背景下，那些把雞蛋分散在幾個籃子里的做法無疑是明智的，西方不亮還有東方亮。"專家評價。"這也是房企審時度勢的結果。"

????發力產品品質

????亞豪機構副總經理任啟鑫認為，2011年的9月份，樓市表現平平，這與樓市調控政策持續發力，樓市進入買方市場有很直接的關系。限購政策之后，樓市消費客群由剛需客群逐步轉向置業升級型客戶，而經過9個多月時間的消化期，這部分需求已經得到了有效的釋放。而另外一方面，由于供應量的相對增加，供大于求的現象日漸凸顯，據亞豪統計數據顯示，截止9月26日，北京商品住宅存量達115914套，按照9月份的消化速度，需要27.9個月才能消化完。在此背景之下，有購買資格的購房者必然會精挑細選，而只有那些性價比高的優質項目才有可能出現成交比較好的現象，而大部分項目成交遇冷也是意料之中的事情。

????"黃金十年已經結束，今后的房地產市場將逐步完善規范。企業應見機行事，打折是普遍對策，但同時會拿出更多的資金投入到提升產品力上，更實惠地回饋客戶。"上海弘亞投資咨詢有限公司副總經理、銀都名墅項目總負責人李偉認為。

????而在開盤當天即實現4億認購額、并6、7月連續兩月蟬聯北京別墅市場的三冠王的遠洋傲北的負責人也直言："產品價值和生活方式是客戶最終選擇傲北的核心因素。在限購的環境下，客戶更加珍惜自己的購房資格，只有能滿足客戶最終需求的產品才能得到客戶的認可。"

????該項目負責人介紹到，遠洋傲北的產品是建立在大量縝密的客戶研究的基礎上的。"我們從客戶的實際需求出發，進行了研究。研究對象不光是傲北這個區域已購房的客戶，還包括北京所有的未來三年即將購買別墅的客戶群，樣本量將近1000份。正是對客戶需求的縝密研究，我們才鎖定了首次別墅置業客戶需要的面積是什么，需要的功能空間是什么，價值點在哪里。基于客戶的需求，我們為客戶贈送了在這個區域絕無僅有的新風系統、中央空調、分戶地采暖、私享電梯等等，為客戶提供了一步到位的別墅生活。"

????"漲時看勢，跌時看質"，昆明中原戰略發展部總經理田春志稱，"不論在什么市場環境下，還是要看開發企業的內功。因為即使降價，也并不是所有購房者就會趨之若鶩；相反，產品質量好、服務佳的產品，在市場調整中更具吸引力，即使不降價銷售，也有購房者會愿意買單。這也是致力于打造為品牌、品質房企的地產公司應該始終堅守的。"

????差異化服務同樣關鍵

????在田春志看來，差異化服務同樣是房企必修的內功之一。

????龍湖集團物業中心總監、重慶新龍湖物業董事長兼總經理周洪斌在向記者解釋龍湖物業差異化服務的含義時表示："龍湖的服務理念是'滿意+驚喜'，這需要的是我們員工細心+創造力的發揮，這不是僅僅依靠某種規范化模式或某種服務標準能做到的。"

????另據調查顯示，近年來，越來越多的購房者有了異地購房的需求，但忙碌的工作使他們無暇親自前往了解和選購。對此，一向對市場敏感的大型房地產企業開始注意到客戶的這一需求變化。2010年底，萬科在廣州、佛山等地舉辦珠三角十盤聯展，今年又在主力銷售區域建立"住宅性能體驗館"；綠地則在北京、上海開設了"綠地全國展示中心"；綠城也在總部設立了聯展中心。而遠洋地產產品體驗中心也在7月正式亮相，其位于全國18個城市的50多個樓盤在這一體驗中心上演著"全時空"的立體營銷展示，為擁有異地購房需求的消費者提供"一站式"置業服務。

????"多項目同時運作，多盤聯動，通過資源整合為消費者提供更貼近需求的產品和更便捷的服務，不僅是企業品牌實力的集中體現，也是品牌企業做大做強的發展之路。"遠洋地產總裁李明表示。福州大學房地產研究所王阿忠的觀點也印證了這一說法，"多盤聯動的展示，是最好的品牌、實力證明，因此大多是品牌開發商所為。"

????對此，專家表示："一個企業能夠獲得千千萬萬客戶的認可，一定具有相當程度的綜合優勢，不管在何種政策環境和競爭環境里，誰能苦練內功，扎實做產品、做品質，誰就擁有最強有力的競爭力。而增強差異化服務，創新營銷手段、擴大品牌影響力則有助于企業在發展之路上走得更遠。"

????業內指出，適逢行業轉型的重要時期，各大房企已經不同程度地從陣痛中冷靜下來，重新尋求發展之道。面對此番"成長的煩惱"，以萬科、恒大、遠洋為代表的房企立足消費者深層需求，審時度勢，重視思考產品升級、轉型與創新，注重客戶營銷體驗，在取得更大的領先優勢的情況下，也將為行業發展提供更多借鑒意義。