昨日在研討會上，新城市地產董事長曹志偉用“拖”和“托”兩個字來解釋目前樓市的情況。

　　全國一二線城市房價松動 房地產商稱明年中之前還會降

　　近期廣州土地市場頻頻遇冷，樓市成交萎縮，是否樓價“拐點”已近在眼前？據新華社消息，目前一線城市房價已經出現松動，部分樓盤房價降幅較大。中國房地產學會副會長陳國強表示，目前樓市拐點的特征已經十分明顯，但全國性的樓市拐點是否已經確立仍有待觀察。

　　昨日，在廣州市房協房地產形勢分析研討會上，綠地集團、越秀地產、保利地產、恒大地產等13家開發商和專家齊聚“把脈”樓市。與會者認為，廣州樓市還不存在“拐點”，但今年年底到明年上半年，房價會處于下行通道。

　　全國一線城市房價已松動

　　目前，全國一線城市的房價已經開始出現松動。在北京限購令等政策作用下，今年5月、6月開始，前兩年房價上漲最快的北京東部區域如通州樓市房價率先松動，珠江拉維小鎮、京貿國際城等，由2萬多元/平方米下降到1.6萬元至1.9萬元/平方米。

　　而華東、華南區域一些樓盤價格出現了一定規模的降價現象，并且頻頻出現大型房企的身影。在上海，10月15日，龍湖酈城項目針對部分公寓進行促銷，購房者2萬元辦理某房產網站的會員卡，即可抵扣30萬元的總房款。計算下來，銷售均價為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價格低兩三成。

　　此外，在深圳、廣州等地，萬科、恒大也開始降價走量。張月表示，整體看，經過了新一輪調控大半年的持續作用，降價現象向更多城市蔓延，降價求量正是當前一二線城市的普遍狀態。

　　專家建議應堅持“限購令”

　　2010年4月樓市調控措施出臺，樓市隨之也遭遇了成交量的下跌，但房價并未松動，經過了5個月的市場消化，全國房價基本是巋然不動，這一度引發了市場的觀望與恐慌，隨后在當年迎來了真正的“金九銀十”，房價再次上漲。

　　清華大學房地產研究所副所長季如進表示，一線大城市資源有限，如果外地人能在北京、上海等地隨意買房，那北京、上海蓋再多的房子都不夠用，所以按一定年限執行限購令是非常有必要的。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從國家統計局公布的數據分析可看出，全國房價拐點已初步顯現。根據國家統計局的數據，9月70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市有29個。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，目前樓市拐點的特征已經十分明顯了，但全國性的樓市拐點是否已經確立仍有待觀察。

　　廣州開發商遭遇“冬天”

　　昨日，在廣州市房協房地產形勢分析研討會上，綠地集團、越秀地產、保利地產、恒大地產、珠江地產、麗豐控股和新世界等13家開發商和專家齊聚“把脈”樓市。

　　有大型房企代表稱，不排除近期和短期之內房地產市場將有一個寒冬，但他們會努力度過這個艱難的時間，長期來看房地產是向上的。在“冬天”時，他們在全國都將謹慎拿地、控制成本、促進銷售。

　　珠江地產代表認為，目前樓市調控對不同的企業影響不一樣，但是寒冬是要來了，以前可能利潤點有30%甚至40%，今后可能只有10%或者是15%。寒冬來了之后，房企要收縮和減少費用，要對產品戶型等進行精細管理。以前在市場好的時候，開發商是不講產品和戶型的，因為什么都可以賣出去。但是市場不好了，就要求樓盤性價比要高。保利地產代表也稱，他們已感受到了市場變化，有很大的緊迫感，冬天已經到了，重點還是要把握好剛性需求，針對這個潛力大的市場練內功，提供更好的住宅產品。

　　麗豐控股代表稱，明年仍是房地產調控政策的敏感期，敏感期對房企來說，肯定都是寒冬。

　　三問廣州樓市

　　廣州樓市“拐點”何時來？

　　既然開發商都認為目前面臨寒冬，那么什么時候能出現購房者翹首以盼的“拐點”呢？

　　某大型房企代表稱，他們內部也認為，現在樓市正在形式價格下降的通道，但還不能稱為“拐點”。至于短期內的房價下行通道時間會有多長，目前他們內部也還在研究這個問題。

　　保利地產代表稱，開發商更關注降價后能否達到銷售加快的目的。現階段房價問題十分敏感，他們希望能更緊密監控整個市場的變化，然后讓自家房價更貼近市場。降價可能會有兩種形式的選擇，一種是直接一步到位降到消費者心理價位，這樣雖然有老業主砸售樓部，但確實可以促進銷售；另一種是慢慢降，這樣對購房者心理沒有直接影響，反而會增加觀望情緒。

　　越秀地產代表認為，與其說樓市拐點即將來臨，不如說是市場正在變化。今年五六月份開始，廣州樓市已經感受到這個變化。此后所有新盤的樓盤都會合理地定價，都會充分考慮市場下行的因素。不少購房者表示至少在年底之前不會入市，會考慮在明年的5月份或者是10月份再購買。而對于開發商來說，今年銷售指標完成壓力可能不是很大，但明年的指標壓力是很大的。

　　世聯地產代表認為，“拐點”還沒來，目前的市場還是處在博弈階段，一線城市現在有少數的樓盤在降價，二三線城市沒有看到很大的動作，廣州大幅度降價的樓盤也是很少的。但隨著著庫存積累的進一步放大，感覺明年上半年“拐點”會到來，如果廣州相對于其他一線城市市場比較健康的話，那么可能會推遲1~2個月的時間，但下行趨勢是存在的。

　　廣州市社會科學院研究員彭澎認為，這次房地產調控是制度性的調控，相信限購肯定是跟房地產稅接軌的。也就是說，限購取消之時，就是房產稅出來之時。他預計，房產稅的開征還要3年左右時間，所以限購令可能會維持2~3年。開發商要考慮到政策的時間，對銷售策略進行調整。

　　目前是否是買房的時機？

　　中山大學教授魏清泉認為，目前樓市情況對開發商而言是寒冬，但對購房者而言卻是暖流滾滾新春來臨，如果房價開始有所松動，那么購房者的春天就到來了。

　　不少購房者最關心的還是，既然目前樓價正處于波動期，那么到底目前是否要出手買房，什么時候出手最合適？

　　新城市地產董事長曹志偉認為，樓市真正的拐點應該是一段較長時間內銷量和價格與歷史同期銷量和價格發生50%變化并呈長期趨勢，才能稱之為“拐點”，目前談拐點還為時尚早。但從今年年底到明年的第三季度為止，是自住型購房者在廣州購房的好時機。因為在國家的調控大環境下，廣州市政府一方面做好住房保障建設，已開建的保障房足以覆蓋這兩三年的困難戶和未來兩三年的困難戶；另一方面廣州市政府非常嚴格認真地執行限購政策，拖住了房價的增速。這些調控手段改變了中低檔商品房市場的供應關系，抑制了投資性購房，收緊銀根惜貸的同時，不僅大幅度提高了開發貸利率，還提高了購房者的按揭利率，因此抑制了購房需求，那么房價在短期內出現一定幅度的下調或者波動，很正常。

　　曹志偉建議，如果是自住的看準了就應該買，“就像找男朋友一樣，看準了一定出手，不需要擔心以后”。除非中國經濟掉頭向下，否則在今后一段時間內，要出現比今年到明年三季度間更低的房價，是不太可能的。

　　政府對土地市場期望太高？

　　近期廣州市土地市場頻頻遇冷，南站地區賣地出現連續兩次收回多幅地塊，賣出的地塊也都底價成交。在廣州樓市還沒出現真正“拐點”時，土地市場提前入冬也加重了市場的觀望情緒。

　　昨日在研討會上，開發商多表示，其實對南站地區以及廣州市場還是很有興趣，就是希望政府能在地價繳付期限等方面給予一定時間的“寬限”。新城市地產董事長曹志偉認為，南站是一個非常好的地方，也是一個非常好的項目。賣地遇冷主要是時機的問題，南站本身所推的土地賭的都是未來和前景，但是現在由于無論經濟和地產的未來大家都覺得迷茫，所以開發商會慎重。下半年大部分公司受限購限價的影響，資金回籠不暢。

　　某大型房企代表稱，他們時刻準備著在廣州土地市場上拿地，但希望政府不要在土地的地價上期望值過高。因為政府調控下，開發商都以市場的手段積極配合，但實際上地方政府推出的地底價卻都很高，所以大家都畏懼不前。另外，如果把地塊分割的很小，對于想一定規模進行開發的大房企而言，吸引力會降低。（記者 田桂丹 實習生 褥如湖 攝影?何劍輝）