????2011年，是一個(gè)漫長(zhǎng)的樓市等待期，房地產(chǎn)商沒有等來市場(chǎng)回暖的一刻，購房者也沒有等來想像中的房?jī)r(jià)深度回調(diào)。2011年，是走出樓市調(diào)控“怪圈”的一年，房?jī)r(jià)終于沒有越調(diào)越高，房?jī)r(jià)將要回調(diào)的預(yù)期變濃。青島樓市的住宅月度成交不溫不火，而存量卻在快速竄高，買方、賣方以及調(diào)控政策的多方角力還在繼續(xù)。

????1月是開始，也是終結(jié)

????2011年1月的樓市，和全年之后11個(gè)月灰暗的基調(diào)格格不入。

????其實(shí)，危機(jī)已在此時(shí)出現(xiàn)。1月18日山東省召開住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)上濟(jì)南、青島明確成為山東兩個(gè)推行“限購令”的城市。隨后，因限購的細(xì)則未出臺(tái)，“限購令”如許多調(diào)控政策，再次讓許多人急登 “政策末班車”，不少樓盤抓緊簽約，當(dāng)月成交量激增。據(jù)青島新聞網(wǎng)房地產(chǎn)頻道的跟蹤統(tǒng)計(jì)，1月19日至31日之間，青島住宅每日平均銷量500多套，遠(yuǎn)超1月中上旬平均300套左右水平。

????2011年1月是全年的開始，也是上一個(gè)樓市旺市的終結(jié)，樓市調(diào)控玩真的，狼來了。

????失落的上半年

????2月過春節(jié)，放假期，素來是市場(chǎng)低谷，當(dāng)月2900套的新建住宅成交量，比2009年、2010年略高。根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計(jì)，2月份李滄高端項(xiàng)目綠城理想之城成交362套；浮山新區(qū)，均價(jià)萬元以上的樓盤青建依山半島簽約134套。可以看出，雖然限購出臺(tái)，但看漲心態(tài)不能一天消失，只要認(rèn)為價(jià)格不太高，還是有人出手的。

????進(jìn)入四月份，國(guó)家相關(guān)部門頻繁釋放調(diào)控加緊信號(hào)，顯示調(diào)控決心，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步走低。各樓盤對(duì) “五一”小長(zhǎng)假不抱太多幻想，中鐵華胥美邦、綠城理想之城西子公寓、中冶圣喬維斯、陽光公園一號(hào)、山河城等項(xiàng)目均選擇4月中下旬提早開盤。

????4月19日，中鐵華胥美邦首期推出300余套房源，開盤均價(jià)在 6500元／平方米，當(dāng)日基本售罄。據(jù)稱，購房者中剛需人群占了九成，多是在市區(qū)工作的 “新青島人”，年輕人短期內(nèi)看不到房?jī)r(jià)下降的希望，不得已北上城陽買房。

????上半年，多數(shù)樓盤表現(xiàn)謹(jǐn)慎，一次性推出的房源都在二三百套，價(jià)格已不再上漲，比如李滄區(qū)山河城、映月公館等新盤在9000元/平方米徘徊。彼時(shí)，李滄一個(gè)樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，剛需客戶對(duì)價(jià)格比以前敏感，因?yàn)槭袌?chǎng)不明朗，出于資產(chǎn)安全的考慮，客戶一般會(huì)買價(jià)格低的房子，同一區(qū)域價(jià)格低的房子賣得好些，總價(jià)超過80萬元的房源已很難銷售。

????據(jù)相關(guān)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年青島多數(shù)項(xiàng)目開盤銷售率低于60%，與去年的“日光盤”頻出有天壤之別。與此同時(shí)，全市新建住宅存量達(dá)到歷史最高水平，這必然增加下半年的銷售壓力。在經(jīng)過三四個(gè)月等待之后，開發(fā)商沒有待到市場(chǎng)回暖的那一天，上半年銷售旺季依然冷冷清清。

????掙扎到“金九”

????7月底，在2011青島住交會(huì)組委會(huì)舉辦的青島地產(chǎn)論壇峰會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士已普遍對(duì)后市不那么樂觀，“快跑”成了大家的共識(shí)。青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長(zhǎng)龍江在采訪中認(rèn)為：“開發(fā)商下半年會(huì)快跑，也就是快速銷售，唯有加大優(yōu)惠，拿到錢才能生存。”

????7月份，李滄大盤中南世紀(jì)城以 “低價(jià)入市”姿態(tài)開盤。7月16日開盤當(dāng)日共推出556套房源，均價(jià)7500元/平方米，同樣也打出了李滄區(qū)最高性價(jià)比樓盤的口號(hào)，一直持續(xù)熱銷至9月。

????8月20日，處于李滄地產(chǎn)核心區(qū)域的李滄萬達(dá)廣場(chǎng)首期推出700余套房盤，當(dāng)日銷售500余套。據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤均價(jià)約為9500元／平方米，與周邊房?jī)r(jià)水平基本持平。

????9月22日，膠州項(xiàng)目青島風(fēng)景高調(diào)低價(jià)入市，3300元/平方米的均價(jià)、首付5萬元起的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，令項(xiàng)目一期800多套房源在短短幾天內(nèi)銷售完畢。之后，一個(gè)月的時(shí)間，銷售過1200套，去化率達(dá)75%。

????經(jīng)8個(gè)月“限購”，各項(xiàng)目銷售價(jià)格仍沒有明顯走低，真正的降價(jià)不在“金九”，而在“銀十”。

????降價(jià)從“銀十”開啟

????進(jìn)入10月，耐不住寂寞，希望快速走量的開發(fā)商多起來，或低開或打折，樓市一時(shí)熱點(diǎn)頻出。

????10月20日，城陽龍湖悅瀾居小高層首開，6500元/平方米的均價(jià)和5500元/平方米的低起價(jià)震驚島城樓市。當(dāng)天共計(jì)推出421套房源，3個(gè)小時(shí)，房源全部售罄，銷售金額4億多元。同區(qū)域項(xiàng)目青特花溪地也緊急調(diào)整價(jià)格，與龍湖打起了價(jià)格戰(zhàn)。

????11月20日，李滄萬科生態(tài)城開盤，精裝房均價(jià)約在8500元/平方米，當(dāng)日狂銷一千余套房。此前，周邊新盤毛坯房的價(jià)格已經(jīng)超過9000元/平方米。以低開策略，萬科生態(tài)城實(shí)現(xiàn)了快速銷售的目的。

????此外，受萬科生態(tài)城熱銷帶動(dòng)，李滄另一項(xiàng)目春和景明，也開出7500元/平方米的均價(jià)。該盤此前曾達(dá)到9000元/平方米的價(jià)格水平，是市內(nèi)四區(qū)項(xiàng)目中為數(shù)不多實(shí)實(shí)在在的降價(jià)盤。

????歲末，零星的降價(jià)盤，遠(yuǎn)沒形成燎原之勢(shì)，價(jià)格全面下降的趨勢(shì)沒有形成，購房者的觀望仍在繼續(xù)。（張則濤）