昨日，青島市國土資源和房屋管理局公布了2011年12月的房地產市場成交數據。統計顯示，去年12月全市新建住宅成交了9000套，與此前幾個月相比略有增長，但與2010年同期相比降幅高達34.5%。去年全年88650套的成交量，與2010年相比降幅超過10%，尤其是四季度以來更為蕭條，這給2012年島城樓市開局抹上了一層陰影。

    新房：

    去年成交量同比下降12%

    統計數據顯示，去年12月份全市新建住宅共成交9000套，與11月份的8078套相比增長了約11%。但與2010年12月同期的13735套相比，減少了4735套，降幅高達34.5%。在各區市成交中，李滄區因為有多個新盤大降價，帶來了成交量的激增，成交3078套，四方區緊隨其后，成交1584套。市南、市北、嶗山則連續多月陷入冷清局面，尤其是嶗山區，成交量僅有87套。此外膠州、膠南、黃島等三地成交量也還不錯，但平度、即墨、萊西等區市很平淡。

    2011年全市新建住宅共成交了88650套，而2010年全年成交100295套，相比之下2011年減少了11645套,降幅近12%。尤其是下半年，2010年的“金九銀十”到了2011年徹底淪為 “銅九鐵十”，年末的11月、12月同樣未能幸免。與此同時，全市新房存量繼續攀升。截止到昨晚7時，市國土資源和房屋管理局“網上房地產”實時數據顯示，全市可售房源突破14萬套，達到146947套，可售項目高達1242個。這預示著2012年開局的沉重與慘淡。

    二手房：

    去年全年一直沒翻過身

    與新房相比，二手房更慘淡。市內四區的二手房去年12月僅成交694套，與11月相比少了100多套。其中市南區253套，市北區201套，四方區140套，李滄區100套。此外黃島區83套，嶗山區41套，城陽區90套。

    去年全年二手房成交量 “一路下跌”，刨除受春節影響的1月、2月，3月市內四區二手房成交量還有1297套，4-6月份成交均維持在千套左右。到了7月份，跌破千套，到了四季度，月成交僅有七八百套，而最后一個月再次跌破七百套，僅成交了694套.說去年二手房市場進入“冰窖”一點也不為過，曾經繁榮的二手中介門店一個個關門謝客，或轉行經營度日。記者 孫靜芳

    三問樓市：

    沒有最低迷 只有更低迷

    展望2012

    2012年樓市調控還將繼續嗎？青島樓市將怎么走？房價是漲還是跌？為此記者近日多方采訪，來聽聽大家對大勢是怎么看的。

    問題一：

    2012年政策會松綁嗎？

    上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭日前來青演講時分析指出，政策松不松綁主要看三個指標，一看“限貸”，中央說要支持合理住宅的房貸需求，優先保證首次貸款，這個聲音一出來，暗示著房貸2012年會有所放松。二看“限購”，他認為限購令在2012年一定會松動，但并非所有城市都松。“房產稅今年將逐步推廣試點，上半年到底有哪些城市可能會推出房產稅試點，限購令就會順勢而退。最后看“限價”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房價控制目標，因此今年各地都沒有限制房價的壓力，也就不需要限價了。

    青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江指出，2008年受全球金融危機影響，國內不得已果斷救市，以房地產業來拉動經濟。由此也產生了一些隱患，現在執行的針對房地產的調控政策，管理層希望房地產能軟著陸。回顧過去幾輪調控，2005年，主要是以輿論引導為主；2007年全國房價上漲過快，“地王”頻出，所以推出了“二套房”限貸措施；2008年恰逢全球金融危機，受累于經濟低迷，國內房地產業迅速走低，國家又開始救市；2010年以來房價上漲，2011年執行“限購”、“限貸”、“限價”等調控政策，應當是動真格的了。根據國內一些金融機構的分析，2011年再次對房地產業“救市”的可能性非常小，龍江也贊同這種判斷。

    問題二：

    2012年樓市走勢如何？

    上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2012年樓市將更低迷，銷售量、價格、新開工量、投資量很多數據都會比2011年差，冬天還很長，但是有轉機。“上半年肯定是低迷的，三季度不確定，四季度有可能會復蘇，復蘇也是早春，所以我說有轉機，但是這個轉機真的可能是離我們的期望還有距離，總體上來說是更低迷。”他還表示，要判斷房價短期要緊盯三個要素，一是政策，二是資金，三是存貨壓力，目前東部沿海的八個城市可供出售的新房需要賣13個月，達到近幾年歷史新高，所以存貨壓力很大，上半年存貨不會很快消化完，而為了緩解資金壓力，房企不得不以價換量，通俗地說，房價還有一段較大的下行空間。

    青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江分析認為，2012年的房地產形勢不容樂觀，這方面青島房地產企業應當高度重視。一方面調控政策不放松，另一方面2012年歐美經濟形勢不樂觀，有可能拖累國內經濟，這是國內房地產行業潛在的危機，也是今年房地產形勢嚴峻的重要原因之一。

    問題三：

    2012年該不該買房？

    對于市民關心的“2012年該不該買房？”，青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江認為，人們有一種慣性思維，認為通脹、不動產升值是長期的，而房地產業低迷是短期的。但他指出，國家已經將控制通脹作為一項重要工作，所以這一慣性思維在今后一段時間未必適用。1993年那輪調控后，房地產低迷五六年之久，是一個中期調整。而這次，他認為市場的低迷應當是一個“中長期”的過程。“2012年會是房地產商比較難過的一年，反過來看當然是購房的好時機。”龍江說，現在看看就知道，各樓盤的優惠是普遍存在的，但誰都很難給出一個最佳的購房時間和地點。不動產是有區域性特點的，一個區域里房子賣掉，就很難再買到合適的，有個時機問題。所以，如果遇到合適的房子，比如價格合適，居住出行方便，而且有購買能力，還是要適時出手。

    青島今鵬翔投資公司CEO修方舟表示，這是一個策略問題。還是那句話，如果急著住，任何時候買都不吃虧，都有買的道理。如果不是特別急著住，現在買房子要多一些耐心。另外，購房者對房子的選擇要多元一些。為什么這樣說呢？比如原本要在市南區買房，但市南房子稀缺房價不變。同期李滄房價變了，可以考慮到李滄“抄底”。李滄住著雖然遠些，但價格便宜，也是一種選擇。如果一直不買房，同樣有機會成本的問題，未來有許多不可預期的情況，比如推出新的稅種，增加持有成本或購買成本等。

    準購房者市民李先生也談了談自己的感受，在一系列的房產調控政策實施后，從去年下半年開始，各個區市的房價確實出現下跌，比如他較為關注的李滄區，一些新盤單價已下降了一兩千元。以一套原價100萬元的房子為例，現在已下調至90萬元，降價10萬。從表面上看，現在買房子確實是便宜了，但是別忘了貸款成本提高了。貸款60萬元，貸款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，執行4.935%的利率，每月需要還款3938元；而按現在銀行上浮基準利率10%，執行7.755%的利率，每個月則需要還款4920元，較之前每月多還利息1000元左右，20年光利息就要多出20多萬元，因此房價降了10萬元相當于沒降。“所以我個人感覺如果貸款政策還這么下去，買房計劃還要再等一等。”李先生說。記者孫靜芳

    請注意！房貸還款漲錢了

    昨起5年期以上貸款基準利率漲至7.05% 100萬貸20年每月多還近400元

    早報訊貸款一族請注意！從2012年1月1日起，貸款利率將按照新的標準執行，由于去年央行三次加息，加息的累積效應將在本月房貸還款時全部體現。由于2012年1月下旬恰逢春節，理財人士提醒說，本月還款最好提前找個貸經理計算一下，以免因節日效應忘記或沒有按新利率還款，從而影響個人信用記錄。

    三次加息

    貸款利率漲幅不同

    央行分別在去年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，現在5年期以上貸款的基準利率已經從去年初的6.40%漲到7.05%。由于加息次數較多，所以在去年不同時期辦理房貸的市民，今年每月房貸利率上調的幅度也有差異。

    記者了解到，對于2011年2月9日前辦理的房貸，從2012年1月份開始，其五年期以上商業住房貸款基準利率就要從加息前的6.40%上漲到7.05%；2011年2月9日至2011年4月5日辦理的房貸，其貸款基準利率將從6.60%上漲到7.05%；2011年4月6日至2011年7月6日辦理的房貸，其基準利率將從6.80%上漲到7.05%。

    “不僅是貸款時間導致還款額不同，很多老的貸款客戶，比如享受七折利率優惠或按基準利率貸款的，在2012年每月還款額度也各不相同。”招商銀行私人銀行理財師劉晶告訴記者，由于每個人的貸款期限、貸款金額不一樣，所以月供增加的額度不完全相同。市民如果想提前知道，可持身份證件到銀行個貸部門去查詢。

    100萬貸20年

    需多付利息9萬多

    對于很多貸款者來說，新的一年開始，很多人都關心自己月供將增加多少。農業銀行市南支行理財師田雷給記者計算了一下，如果以貸款100萬元，20年期等額本息還款方式計算，按照2011年年初的6.4%基準利率計算，每月月供7396.98元，支付利息77.53萬元；按照7折（4.48%）計算，月供為6315.7元，累計支付利息51.58萬元。

    2012年以后房貸變化則如下：每月月供變為7783.03元，20年需支付利息總額為86.79萬元；若按基準利率的8折（5.64%）計算，每月月供需6958.18元，支付利息總額67萬元；若按基準利率的7折（4.935%）計算，每月月供為6563.7元，支付利息總額為57.53萬元。顯而易見，同樣的貸款條件，三次累計加息后，貸款者每月月供增加了近400元。（記者 崔菁菁）

    年終獎成提前還貸首選

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    記者近日調查了解到，雖然從元旦開始房貸利率開始執行新標準，但趕在元旦前提前還貸的市民并不多。業內人士分析說，很多提前還貸的客戶一般都是用年終獎，而元旦前后發放年終獎的企業并不多，一般來說，春節過后往往會出現一波提前還貸的高峰。

    市民郭先生最近就考慮提前還貸。他告訴記者，經過計算今年他每個月貸款月供增加了280多元。“看著不多，但在工資收入并沒有明顯上漲的背景下，每月近300元也是一筆很明顯的開支。”郭先生說，他今年的年終獎會在春節前幾天發放，大約有近5萬元，如果提前還掉一部分房貸，每月月供負擔也會減少。而記者在調查中了解到，像郭先生這樣選擇用年終獎提前還貸的市民不在少數。據悉，目前大多數銀行對超過一年還款的提前還貸客戶都不收取違約金，但部分銀行需要提前預約。銀行人士提醒說，市民在選擇提前還貸時還要提前看一下自己的貸款合同，關注一下自己是否符合提前還貸的條件。（記者 崔菁菁）