????有多少優(yōu)惠利率可以重來？相對寬松的資金面以及相關(guān)政策調(diào)控的陸續(xù)出臺，給了房貸市場更多的想象空間。

????近日，央行發(fā)出的“滿足首次購房家庭的貸款需求”號召得到了工、農(nóng)、中、建四大行的響應(yīng)。

????四大行“聯(lián)手”在北京召開座談會，商討研究差別化房貸政策，將首套房貸款利率控制在基準(zhǔn)利率以內(nèi)的消息一出，對首套房貸利率或許有更多折扣空間的說法便不脛而走。座談會還提出“要繼續(xù)全面貫徹落實(shí)差別化住房信貸政策，要滿足首次普通住房貸款需求，在基準(zhǔn)利率內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況合理定價”。

????兩會上代表們熱議房地產(chǎn)政策如何不傷“剛需”。穩(wěn)定“剛需”，確保樓市健康發(fā)展需要成為大家的共識。

????在北京，有的購房者發(fā)現(xiàn)，在中國銀行申請首套房貸可以享受到9折利率了。在上海，中國建設(shè)銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行則已經(jīng)悄然實(shí)行9.5折利率優(yōu)惠，但近九成銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。9折利率缺乏吸引力，想重回7折利率時代？不過從銀行的回應(yīng)來看，重回7折利率優(yōu)惠似乎暫無可能。

????記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中資行除了中行、建行、農(nóng)行以外，大多數(shù)銀行都對首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率。外資行中匯豐和花旗則是對滿足貸款額度的優(yōu)質(zhì)客戶一直給予9折優(yōu)惠。不管中資行外資行，比較一致的是：凈資產(chǎn)值高的優(yōu)質(zhì)客戶貸款利率有商量。這與高凈值客戶能給銀行帶來高回報(bào)不無關(guān)系。

????雖然銀行打折的積極性不高，不過隨著存款準(zhǔn)備金率再度下調(diào)，資金面還是較年前寬松了不少。匯豐中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌認(rèn)為，未來貨幣寬松會進(jìn)一步加力，預(yù)計(jì)仍有兩次共計(jì)100個基點(diǎn)的準(zhǔn)備金率下調(diào)，下半年通脹回落至3%以下后利率可能下調(diào)一次。

????業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著未來存款準(zhǔn)備金率多次下調(diào)，流動性進(jìn)一步寬松，首套房貸8.5折優(yōu)惠利率很有機(jī)會將重現(xiàn)市場。

????老百姓居家過日子，精打細(xì)算是必須的。對于首次置業(yè)者來說，按照目前基準(zhǔn)利率償還房貸，100萬貸款按20年等額還款算，利息較之前基準(zhǔn)利率上浮10%時少交近10萬元，月供則每月少400多元。而如果首套房貸利率調(diào)至9.5折，甚至9折，月供和利息便亦可隨之大大減少。

????回歸基準(zhǔn)利率，甚至適當(dāng)下浮，可謂是加強(qiáng)“剛需”保障的有力之舉。只是房價依然高企，“剛需”中的中低收入者又占了大多數(shù)，他們?nèi)雸龅臎_動又有多大？年輕的剛性需求又如何承擔(dān)起支撐商品房市場的重任？

????中行率先打9折 7折利率難現(xiàn)

????四大行首套房貸回歸基準(zhǔn)利率

????本報(bào)記者 尹珺 北京報(bào)道

????近日有消息稱，四大行在不久前召開的內(nèi)部座談會上確定：在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價首套房貸款利率，并將提高住房貸款審批效率。

????3月7日，記者走訪了工、農(nóng)、中、建四大行了解首套房貸情況。目前四大行首套房貸都已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率，中國銀行最低可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打9折。

????隨著房貸政策的松動，人們紛紛猜測有無可能回歸7折利率。在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然首套房貸政策在年內(nèi)還會有所優(yōu)惠，但是7折利率恐怕難以再現(xiàn)江湖。

 ???中行房貸9折優(yōu)惠

????記者在走訪中了解到，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行目前都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，手續(xù)齊全的話最快兩周可以放款。

????中國銀行的首套房貸業(yè)務(wù)最低可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打9折。該行個貸部的向經(jīng)理告訴記者：“這個優(yōu)惠政策剛剛開始實(shí)施，目前已經(jīng)有兩三筆二手房貸款業(yè)務(wù)正在辦理中。一般來說如果信用卡沒有逾期，客戶資質(zhì)比較好的話，批下9折利率的問題不大。”

????在去年四季度時，由于信貸額度趨緊，北京大部分銀行首套房貸款利率都在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%甚至10%。華泰聯(lián)合證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師在研報(bào)中指出：“主要原因在于銀行將更多資金配置在其他高收益的貸款（公司貸款和經(jīng)營貸款），按揭貸款供給減小，而去年前期按揭需求還相對旺盛，使銀行維持較高議價能力。”

????進(jìn)入2012年，國家對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控并沒有放松，居民對購房普遍持觀望態(tài)度，商業(yè)銀行新增個人貸款明顯縮水。中國人民銀行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1月份人民幣貸款增加7381億元，同比少增2882億元。進(jìn)入2月份，人民幣貸款也未有顯著增長，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測2月新增人民幣貸款規(guī)模將與1月份相當(dāng)。

????銀行的貸款額度充足，相比之下大多數(shù)購房者都持觀望態(tài)度，信貸資金的供求關(guān)系發(fā)生改變成為首套房貸利率下調(diào)的主要原因。

????據(jù)媒體報(bào)道，在四大行內(nèi)部召開的研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。

????7折利率恐難再現(xiàn)

????隨著四大行首套房貸利率回歸基準(zhǔn)，市場上再次出現(xiàn)呼吁7折利率回歸的聲音。兩會期間，多位代表提出重新恢復(fù)房貸7折優(yōu)惠。

????全國政協(xié)常委、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2012年兩會提案中建議：“國家有關(guān)部門應(yīng)及時調(diào)整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房的群眾，重新恢復(fù)房貸利率7折優(yōu)惠。這樣房地產(chǎn)調(diào)控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾，使更多的群眾都擁護(hù)宏觀調(diào)控。”

????全國政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在接受媒體采訪時也建議：“一線城市居民購買首套房應(yīng)回歸到2008年首付兩成、利率7折的優(yōu)惠政策。同時，居民的改善性需求應(yīng)回歸基準(zhǔn)利率，而不應(yīng)上浮20%。”

????就7折利率有無可能恢復(fù)的問題，記者咨詢了兩位分析師。

????偉嘉安捷企劃主管吳昊對記者說：“我個人認(rèn)為恢復(fù)到7折利率比較困難，8.5折還是有希望的。2008年受全球性金融危機(jī)的影響，國家為了拉動內(nèi)需，在特殊的時期制定了7折利率。到2009年底基本上就取消了。按現(xiàn)在的利率水平，如果將放出的貸款利率再打個7折，銀行實(shí)際上是賠錢的。”

????鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師馮聯(lián)聯(lián)對此也持同樣的看法：“恢復(fù)7折利率不太可能，但是未來利率可能還會有一定的松動。因?yàn)閷τ趧傂鑱碚f現(xiàn)在購房壓力還是挺大的。雖然房價有所松動，但是去年利率提高，包括多次加息這些累積的效應(yīng)，剛需的購房成本實(shí)際上是提高了。央行會議上也提出了滿足首套房剛需的貸款需求。所以我認(rèn)為未來首套房貸利率在基準(zhǔn)之下還會有一定的調(diào)整。”

????TIPS

????回歸基準(zhǔn)利率100萬房貸20年省10萬

????2011年年末，各家銀行的房貸利率普遍上浮了5%-10%。由于額度緊張，如果借款人想要銀行盡快放款，可能還要承擔(dān)更高的利率。

????首套房貸利率回歸基準(zhǔn)之后，記者以100萬元的20年貸款為例，為購房者算了一筆賬：

????目前5年以上貸款的基準(zhǔn)利率為7.05%，那么購房者每月需還款7783.03元，還款總額為186.8萬元。

????如果利率上浮5%，利率為7.4025%，購房者每月需還款7996.42元，還款總額為191.9萬元。比基準(zhǔn)利率貸款時每月需多還213.39元，總計(jì)要多還51213.36元。

????如果利率上浮10%，利率為7.755%，購房者每月需還款8212.57元，還款總額為197.1萬元。比基準(zhǔn)利率貸款時每月需多還429.54元，總計(jì)多還103089.67元。

????也就是說，與上浮10%的利率相比，回歸基準(zhǔn)利率后借款人總共可以節(jié)省10萬元貸款利息。

????利率的下調(diào)同時也帶來了二手房市場的小幅回暖。偉嘉安捷企劃主管吳昊對記者說：“現(xiàn)在銀行針對首次置業(yè)者的貸款利率確實(shí)是比去年三、四季度要寬松一些。而且年初銀行額度比較充裕，首套房貸利率恢復(fù)到基準(zhǔn)，對首次置業(yè)人群是鼓勵性的市場環(huán)境，很多人是愿意出手入市的。我們這邊監(jiān)測到的情況是，從2月下半月到現(xiàn)在，二手房交易市場和房貸市場都是有所回暖的。”（