124049青島要聞http://m.024csq.com/images/attachement/jpg/site1/20120708/bc773705bec8116320e160.jpg/enpproperty-->

南昌上半年新建商品住宅銷量同比上漲60%。這是南昌市紅谷灘新區一處新建的樓盤(7月7日攝)。今年南昌樓市出現“金三銀四紅五月旺六月”的市場行情。1至6月,南昌新建商品住宅銷售面積和套數分別是170萬平方米和1.6萬套,同比均上漲60%以上。

　　不足一月,央行兩次降息。而隨著6月全國百城新建住宅平均價格“止跌回升”數據的發布,部分剛需變得恐慌。與此同時,中國指數研究院青島分院統計顯示,青島住

宅市場存量接近11萬套,創出新高。那么,庫存積累到何種程度,樓市大面積出貨、大范圍降價才會到來呢?

　　降價才能換量

　　6月下旬,作為剛需一族的島城居民王賀,終于下定決心買了曉港名城的一套住房。“去年9月每平方米賣到了17000元,現在均價每平方米不到12000元。”王賀說,雖然是毛坯房,自己在心理上很容易接受。

　　位于青島市市北區的曉港名城,屬于海景房,是青島市今年前五個月銷售套數前十名的樓盤之一。“這個樓盤之所以賣得好,主要原因是降價幅度大。”中國指數研究院青島分院總經理薛建行告訴記者,青島今年前五個月成交量前十名的樓盤有九個單價低于9000元,甚至膠州的一些項目例如青島風景等,成交均價每平方米不足3500元。“今年賣得好的項目要么選擇了降價,要么選擇了低開。”島城一位房企營銷部門人員表示。

　　有媒體報道,青島樓市分化加劇,高端樓盤銷售好轉,以青島市市南區的華潤中心悅府為例,該項目以每平方米27000元的均價,開盤首日就有8億銷售額進賬,一時讓業內艷羨。“這只是個特例,不代表高端樓盤的市場好轉。”某業內人士透露,相反,目前島城的高端住宅包括別墅類項目相比中低端住房市場更加冷清。

　　今年7月青島原本有27家新盤上市,有消息人士向記者透露:“一些項目正處在如何定價的糾結中,至少有10家已明確表示不開盤。”“前期蓄客不足,開盤即死,不如不開。”島城某代理行一位信息研究員告訴記者,該代理行代理的李滄區某項目原打算7月份開盤,后來改到了9月,現在又被告知取消9月開盤的打算。兩年前在四方區以樓面地價每平方米7000多元拿地的某項目也面臨著同樣的問題,該項目一位銷售人員告訴記者,拿地的價格太高,正在研究以怎樣的價格開盤才合適。

　　庫存達歷史高點

　　量價齊升是衡量樓市是否回暖的一個重要指標。

　　如果從“量”的角度分析,目前青島的樓市離回暖還相差很遠。據青島網上房地產數據顯示,上半年青島市共成交住宅28128套,同比下降28.47%,環比下跌41%。

　　如果從“價”的角度考慮,也稍顯遜色。公開數據顯示,今年6月份全國百城價格環比9個月下跌后首次上漲,為0.05%,而此時,青島住宅平均價格為每平方米9539元,環比下降0.04%,雖然降幅較前幾個月回落明顯,但同比去年,價格下跌0.16%。

　　更為引人關注的是,青島市住宅市場庫存在調控30個月來節節攀升,據中國指數研究院青島分院提供的數據顯示,截至6月30日,該存量已達108357套,這一存量的可售面積是2010年1月份的2.5倍。“這一庫存量在全國其他二線城市很罕見,甚至超過了某些一線城市的庫存量。”該院分析師王志霞表示,如果按照之前6個月(包含6月份)的平均銷售速度計算,青島目前的這個庫存量的消化周期約為25.83個月,庫存量和消化周期都已達到歷史高點。

　　按照房地產市場的正常邏輯,下半年才是房地產企業的推盤高峰,一般會占到全年的60%到70%。薛建行表示,這意味著如果沒有合理的消化速度,青島樓市庫存有可能再攀新高,消化周期也將進一步拉長。

　　“一般情況下,6到12個月算是一個比較合理的庫存消化周期。”山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗說,青島的情況顯然已經形成大量積壓。

　　去庫存抉擇

　　顯而易見,青島住宅市場近11萬的庫存量既不能說明供應極度過剩,也不能代表需求不旺。那么矛盾究竟出在哪兒呢?“供需結構存在偏差,大量潛在需求難以轉化為購買力。”李鐵崗認為,存量房在房型、價格以及所處區位方面沒有和需求者形成有效對接,當下的市場環境下,尤其是價格因素占據了主導。

　　“降價換量是房企的唯一選擇。”這一觀點得到許多業內人士的認可。隨著限購令的推行,房地產市場已經從投資品特性主導逐步完成了向消費品主導的轉換,李鐵崗認為,消費者一族在經歷了兩年多的博弈、觀望,最近有些按耐不住,促使成交量回暖,但是政策調控在未來一年甚至更長時間不會有所松動,如果房企不采取降價換量策略,新的博弈和觀望又將卷土重來。

　　某業內資深人士指出,一些樓盤的開盤時間一拖再拖,就是典型的“饑餓營銷”手段,視前期蓄客的多少組織房源進入市場,以營造一房難得的氛圍,這樣一來就達到了縮量保價的目的,但同時拉長了庫存周期。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松曾撰文指出,去庫存的第一階段通常表現為量縮價滯,估值處于動蕩調整期,從開發商角度看,在資金流的緊縮達到臨界水平之前,沒有降價銷售的動力；去庫存的第二階段通常表現為量升價跌,上市房企的估值水平處于徘徊調整期,資金流壓力不斷加大,降價銷售的動力逐漸強化,原有庫存和新庫存的累積令開發商的承受能力不斷減弱。

　　按照這一說法,青島樓市庫存已處高位,但未表現出明顯的量升價跌,很難判斷處于去庫存的哪個階段。一個不爭的事實卻是,越拉越長的消化周期使得房企為此付出的成本也越來越高。李鐵崗表示,新房積壓一年會使成本上漲超過15%,目前的市場環境下,縮量保價顯然不是明智之舉。(邵方超 白曉)