8月初,房地產(chǎn)市場再次成為人們關(guān)注的焦點。雖然過去的一個月中央層面多次強調(diào)堅定房地產(chǎn)調(diào)控的方向,但月初市場機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)依舊顯示,目前房價和土地成交價格依然呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士分析認為,結(jié)合中央此前的表態(tài),在目前的市場態(tài)勢下,調(diào)控儲備政策有可能會加快出臺的腳步。

　　百城房價環(huán)比再漲 調(diào)控預(yù)期增強

　　月初,中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示,7月全國100個城市(新建)住宅平均價格

為8717元/平方米,環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個城市環(huán)比上漲,30個城市環(huán)比下跌。與上月相比,環(huán)比上漲的城市個數(shù)增加25個。從數(shù)據(jù)來看,7月房價環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多,環(huán)比0.33%的漲幅超過6月0.05%的漲幅。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為,造成7月份多個城市價格上漲的主要原因在于,首先,成交增長明顯推動價格上漲。數(shù)據(jù)顯示,7月份全國多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變,恐慌性購房者增加,開發(fā)商漲價預(yù)期增強。其次,信貸政策利好逐漸顯現(xiàn),經(jīng)過兩次降息,購房成本降低拉動了部分需求的購房熱情。

　　房價的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進一步收緊的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,當前房價面臨重新上漲的壓力,不出新的調(diào)控措施,則下半年漲價的預(yù)期將進步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅定樓市調(diào)控,但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力,還需相關(guān)細化政策予以保障。”

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員常清認為,政府層面對于樓市調(diào)控依舊沒有放松,釋放的政策收緊信號也在不斷增強,如果市場進一步升溫,可能會招致進一步的調(diào)控,而馬上臨近的“金九銀十”或許會成為樓市的轉(zhuǎn)折。

　　“地王”頻現(xiàn)　土地溢價率大幅上漲

　　在房價止跌回穩(wěn)的同時,土地市場的異動也引發(fā)了人們對房價進一步上漲的預(yù)期。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年7月住宅土地出讓金為111.8億元,環(huán)比大漲近1.7倍,成交土地宗數(shù)雖然僅為10宗,較上月減少15宗,但平均樓面價卻高達7379元/平方米,環(huán)比上漲2.6倍,溢價率為33%,是繼2011年3月以來,首次超過30%。

　　一線城市土地出讓金和溢價率上漲的幅度遠遠超過平均水平。除了優(yōu)質(zhì)地塊的影響外,整體市場回暖的趨勢也更為明顯,例如北京郊區(qū)地塊的成交也出現(xiàn)了高溢價和高樓面價的情況。

　　常清表示,近期土地市場溢價率的提高,北京、上海、廣州等多個城市均出現(xiàn)新“地王”,雖然高溢價地塊的出現(xiàn)與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系,但在市場量價逐漸回調(diào)的階段下,也在一定程度上帶動市場預(yù)期的升溫。為避免地價給房價帶來的推動作用。出于樓市調(diào)控效果的考慮,不排除中央再出臺有關(guān)的調(diào)控措施。

????在土地高溢價頻頻出現(xiàn)的同時,地方政府與中央的政策博弈也在進行當中。近期,在石家莊和河南省不了了之的樓市“救市”計劃后,珠海和南京樓市新政策又引起廣泛關(guān)注。盡管多個地方政府嘗試放松限購政策都無疾而終,仍有不少城市嘗試打擦邊球。地方政府在投資和財政壓力下屢屢出現(xiàn)的小動作也引發(fā)了市場預(yù)期的混亂。鞏固調(diào)控成果,加強問責和監(jiān)管的調(diào)控預(yù)期也在不斷增加。

????調(diào)控儲備政策出臺預(yù)期大增

????盡管今年上半年房地產(chǎn)市場的迅速回暖存在剛需釋放等客觀因素,但對于房價的上漲,決策層依舊十分關(guān)注。

????國務(wù)院總理溫家寶7月初在江蘇常州調(diào)研時明確提出,要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策;要抓緊研究推進房地產(chǎn)稅收制度改革,加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制和政策體系。

????7月31日召開的中央政治局會議也強調(diào),要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實防止房價反彈。

　　而此前的7月19日,國土資源部在京召開視頻會議,就當前房地產(chǎn)市場形勢和國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》進行了通報,并對下一步房地產(chǎn)市場調(diào)控工作進行了部署。中央堅定調(diào)控信心、完善調(diào)控方式的指向明顯。

　　根據(jù)此前中央對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的各種表態(tài),在當前市場態(tài)勢下,房地產(chǎn)調(diào)控的儲備政策逐漸浮出水面的可能性大大增加。

　　“當前房價反彈的預(yù)期已經(jīng)形成,如果調(diào)控沒有新舉措,下半年抑制房價反彈的難度很大。”楊紅旭表示,在目前的市場背景下,房地產(chǎn)調(diào)控新政策的出臺已經(jīng)勢在必行。“綜合各種因素,接下來相關(guān)部門仍可能出臺一系列細化措施既傳遞出國家抑制房價反彈的決心,又讓相關(guān)執(zhí)行部門和地方政府提高政策的可操作性。”

　　對于調(diào)控的走向,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,如果市場仍舊保持上漲的態(tài)勢,在限購等現(xiàn)行政策不變的前提下,加大地方調(diào)控效果問責力度,加快推進房產(chǎn)稅改革,積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。