圖為青島某房產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)在向客戶推薦新房。（俞方平 攝）

????近日，青島的樓市表現(xiàn)得撲朔迷離，越發(fā)讓人看不懂。一邊是國(guó)外房產(chǎn)進(jìn)來(lái)攪局，一邊是一個(gè)樓盤(pán)56棟別墅一天告罄；還有

????部分樓盤(pán)出現(xiàn)了“退房潮”，但“退房潮”后又出現(xiàn)新的“購(gòu)房潮”。

????國(guó)外地產(chǎn)進(jìn)來(lái)攪局

????12月6日上午，青島國(guó)際高端物業(yè)展在青島香格里拉大飯店舉行，3000多人士參加了此次云集12國(guó)的房

????美國(guó)佛州格林布爾項(xiàng)目聲稱購(gòu)買(mǎi)別墅用地者可以獲得永久產(chǎn)權(quán)，1000平方米別墅用地僅售24800美元，每平米不到200元人民幣。澳大利亞推出的黃金海岸水岸豪庭別墅Sanctuary Cove是該國(guó)首屈一指的總體規(guī)劃社區(qū)，項(xiàng)目均價(jià)105萬(wàn)澳元/套，物業(yè)設(shè)于山坡、海濱和高爾夫球場(chǎng)上，還有土地連房屋配套可供選擇。菲律賓更推出買(mǎi)房送全家綠卡的優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)1室1廳1衛(wèi)、精裝修的馬尼拉櫻花園公寓可以享受永久產(chǎn)權(quán)，僅售38萬(wàn)元人民幣。加拿大德啟地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，該公司將組織春節(jié)看房團(tuán)遠(yuǎn)赴加拿大看房，如果購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)將免費(fèi)旅游，今天登記還將獲得價(jià)值6萬(wàn)元的現(xiàn)金折扣。

????記者11月中在澳大利亞和新西蘭訪問(wèn)時(shí)發(fā)現(xiàn)：這兩個(gè)國(guó)家的很多城市都有不少漢文門(mén)頭的房產(chǎn)中介，國(guó)外商家早就已經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)客戶伸出了橄欖枝，現(xiàn)在又組團(tuán)殺進(jìn)國(guó)內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)高端客戶產(chǎn)生了不小的誘惑。

????在熙熙攘攘的展覽大廳，記者和一位來(lái)自山東省東營(yíng)市的中年男性聊了起來(lái)，他說(shuō)：“我早就在青島買(mǎi)了房子，退休后想來(lái)青島生活養(yǎng)老，幸虧是限購(gòu)前買(mǎi)的，不僅升了值，現(xiàn)在在青島上大學(xué)的孩子就住在那里。我這次想再看看悉尼的海景樓盤(pán)，孩子大學(xué)畢業(yè)想到那里去留學(xué)，提前給他買(mǎi)棟房子，他不僅可以自己住，還可以將多余的房間出租給同學(xué)，補(bǔ)貼他的學(xué)費(fèi)。”

????56棟別墅一天告罄

????青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12月4日開(kāi)盤(pán)的時(shí)代城項(xiàng)目，56套別墅一天賣光。“項(xiàng)目共吸引了160組以上的意向客戶，開(kāi)盤(pán)后一期推出的房源立即被消化掉。”青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)屈勵(lì)說(shuō)。這家別墅項(xiàng)目戶型在230平方米左右，按照均價(jià)18000元/平方米來(lái)算，56套別墅每套的價(jià)格在 400萬(wàn)元到500萬(wàn)元之間。

????別墅項(xiàng)目不同于普通的商品住宅，一直以投資性需求及改善性需求為主，限購(gòu)以來(lái)，青島的別墅項(xiàng)目及沿海一線的高端住宅項(xiàng)目陷入冷清。但是青島近期推向市場(chǎng)的高端別墅項(xiàng)目也出現(xiàn)了“日光”的行情，記者分析后發(fā)現(xiàn)：這些銷售火爆的項(xiàng)目存在兩個(gè)共同點(diǎn)，一是項(xiàng)目高端；二是在非限購(gòu)區(qū)域。

????一位一次性付款400多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套別墅的先生說(shuō)：“我買(mǎi)這棟別墅不是為了住，就是為了投資，我在嶗山已經(jīng)有一套380多平方米的別墅了，青島許多地方實(shí)行限購(gòu)，有好房子買(mǎi)不上，這個(gè)項(xiàng)目有升值空間，錢(qián)放在銀行不如買(mǎi)套房子！”

????根據(jù)房地產(chǎn)公司對(duì)前期認(rèn)購(gòu)的客戶統(tǒng)計(jì)，來(lái)自青島市南區(qū)和嶗山區(qū)的客戶占了五成，另外 25%的客戶來(lái)自李滄區(qū)，10% 的客戶屬于外地客戶，其余的都來(lái)自青島的其他區(qū)域。客戶中一次性付款的占五成以上。從以上數(shù)據(jù)可以看出，改善型客戶所占比例不大，大多還是青島市南區(qū)和嶗山區(qū)的投資型客戶為主。

????據(jù)有關(guān)人士分析：年關(guān)將至，限購(gòu)令為主的國(guó)家調(diào)控政策持續(xù)從緊，為何推出的56套別墅項(xiàng)目卻出現(xiàn)“日光”？一是國(guó)家的限購(gòu)政策限制了資金向限購(gòu)區(qū)域高端項(xiàng)目的流動(dòng)，逼迫投資客戶尋找非限購(gòu)區(qū)域的可以升值的樓盤(pán)；二是閑散資金沒(méi)有很好的投資出路，股市持續(xù)低迷與銀行的低息，都是把資金推向樓市的原因。

????“退房潮”后出現(xiàn)新的“購(gòu)房潮”

????12月3日到6日，在青島，城陽(yáng)、李滄?zhèn)€別降價(jià)盤(pán)，均遭遇了“房鬧”。

????記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，大部分業(yè)主都是今年年初買(mǎi)的房，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格在9000～10000元/之間，有的甚至超過(guò)了1萬(wàn)/。開(kāi)發(fā)商11月6日再開(kāi)盤(pán)時(shí)房子就出現(xiàn)了大幅度的降價(jià)，降價(jià)到每平方米8800元，到了11月末，開(kāi)發(fā)商又突然開(kāi)始大幅降價(jià)，降價(jià)幅度達(dá)到了每平方米3000元。原本起價(jià)就超過(guò)9000/ 的房子，現(xiàn)在起價(jià)變成了6300元/，這個(gè)價(jià)格讓老業(yè)主心理承受不住了，于是出現(xiàn)了“退房潮”。

????新一輪“購(gòu)房潮”則是在青島李滄的不少樓盤(pán)下降到6000元左右開(kāi)始的。記者在有關(guān)資料上看到：從12月8日起，在青島出現(xiàn)了新的一輪“購(gòu)房潮”。統(tǒng)計(jì)顯示：青島市12月8日新房成交432套，9日成交429套，10日成交433套，11日成交183套，12日成交300套。

????12月13日，青島市新房市場(chǎng)總成交套數(shù)為530套，總成交面積51062.79。從全市各類新房的成交比例來(lái)看，住宅類產(chǎn)品占510套，總成交面積 46416.54。其中普通住宅(即144平方米以下住宅)成交498套，總成交面積43992.99。從成交的熱點(diǎn)區(qū)域來(lái)看，12月13日各區(qū)市中，李滄區(qū)單日住宅成交為289套，位列第一。膠州市單日住宅成交為62套，排名第二。四方區(qū)單日住宅成交為53套，位列第三。從以上分析可以看出，剛性需求在青島依然堅(jiān)挺。

????在房產(chǎn)價(jià)格下落到一定程度時(shí)，一邊是情緒激動(dòng)的“退房潮”，一邊是堅(jiān)定殺入的“購(gòu)房潮”，幾處大戲越發(fā)讓人看不懂了。