????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買賣合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉手給別人。從年初買入的75萬元漲到了現在的78萬元，但交完稅還是賠了2萬多元。5年內轉手稅費很高，“年底周轉資金，沒想到賣不上價格。這是5年來第一次賠錢賣房。”崔瑋說道。8月底，王升不得不交了5萬元定金參加合肥路一家樓盤的搖號選房活動，開發商承諾不交定金享受不到優惠。結果搖號后的數天，售樓處依然房源很多，優惠仍在，根本不用再搖號。7月份，市北區德馨筑家釋放起價7777元的超低價，然而均價 9000多元……

????房價“假摔”、樓盤“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。2012年的青島樓市在博弈中前進。樓盤之間博弈，樓盤與購房者之間博弈，博弈從未停止。

????上半年

????跌

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場的陰霾仍在延續，2012年1～ 6月青島市新房共成交31188套，新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4%，超過了3成。房地產市場上，外來大鱷徹底成為主角，銷售金額排行榜前十的開發商中外來大鱷占據了9席，本地企業僅有一家。這些大鱷大盤在上半年應對市場淡季時，不約而同地采用了同樣的營銷模式——價格戰。

????抄底6500元，結果還在降

????目前在城陽區從事皮包生意的李子奇，從去年便開始看房。去年10月份，白沙河區域龍湖開始降價的時候，他去了售樓處，沒出手。“之前感覺房價會跌。白沙河區域一片空地，以后還會建很多房子，供應量很大，感覺房價可能還會跌。今年年初，情況有所改變，成交量低迷，城陽區樓盤有優惠，但力度并不大。找中介朋友問了問，說價格很難跌了。”李子奇說道。

????2012年2月初中介給推薦了城陽南部的一套二手房，價格6500元，戶型不錯，首付21萬元，在預算范圍內，李子奇出手了。中介當時那句話讓李子奇印象深刻，這是抄底價，買了肯定賺。“想不到，價格仍然繼續跌。4月份，該區域內成交的二手房就有低于6500元的了，半年后，跌了300元。”在上半年，城陽區是優惠樓盤最多的區域。5萬元抵15萬元、買房送車位、買住宅送公寓等，折算后的價格要低于去年。即使如此，成交量仍很低迷。

????外來大鱷徹底成市場主角

????2012上半年青島房地產市場上，銷售金額排行榜前十的開發商中外來大鱷占據了9席，本地企業僅有一家。這也是最近三年以來，本土房地產企業表現最弱勢的一年。曾經躋身2011年前十名的海爾地產、海信地產和青建地產均未進入今年上半年的十強排行榜。

????上半年排名靠前的均是李滄大鱷樓盤。分別是中海國際社區、中南世紀城、萬科生態城和李滄萬達廣場。這些大鱷大盤在上半年應對市場淡季時，不約而同地采用了同樣的營銷模式——價格戰。2月底，中海國際社區公布價格新策略，新年首推200套特價房源，成交客戶可在“總價減免6.6萬元”“2萬元購買地下一層車位(價值10萬元)”“1萬元購買地下一層車位(價值9萬元)”三種優惠中選一種，如今這樣的優惠已經沒有了。萬科的價格策略則表現在“低價開盤”上。

????另外，上半年，黑龍江路沿線，中鐵華胥美邦起價不足5000元，隨后天泰城微社區以5000元/㎡的價格開盤銷售；鑫江拉菲莊園8.8折優惠；此外還有卓越蔚藍群島、金日紫都、天竺嘉園、祥泰正陽東郡、厚德森林國際等多家新盤進行促銷。

????新房成交量同比跌三成

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場的陰霾仍在延續，根據青島網上房地產數據統計顯示，2012年1～6月青島市新房共成交31188套。新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4% ，超過了3成。從上半年整體走勢來看，新房市場的起伏波動很大。

????1月開始，在限購政策絲毫不松動和農歷新年長假的雙重夾擊下，樓市開年就跌入了谷底，1月青島全市新建住宅的總成交量僅為2145套，為今年樓市蒙上了陰影。2月青島市公布了住房維修基金的新政，促成了2月樓市的成交恢復，2月全市新建住宅成交量達到了5192套。可在隨后的3月、4月樓市跌入谷底，月成交量分別為3449套、3526套，僅高于1月。開發商們Hold不住了。從4月中旬開始，樓盤在價格上“動腦子”。大多是試探性的打折優惠，也有個別降價力度大的。5月成交量回升，新房共成交7266套。隨之而來的6月，在開發商以價換量和房貸利率下調的雙重利好下，基本保持了5月的業績。

????下半年

????假

????下半年，青島樓市充斥著各種“假”，先收定金，再集中選房，營造火爆的場面。除了“假火爆”，還有“假摔”，浮山后有兩家樓盤自稱價格不足1萬元，但房源只有兩套……今年前11個月，青島新房均價從9600多元跌至現在11月份的9470元，整體處于下跌狀態，但房價依然很高。但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過了5萬套，遠好于上半年。

????投資客炒房，賠了2萬多

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買賣合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉手給別人。從年初買入的75萬元漲到了現在的78萬元，但交完稅還是賠了2萬多元。5年內轉手稅費很高，“年底周轉資金，沒想到賣不上價格。這是5年來第一次賠錢賣房。”崔瑋說道。

????“投資客炒房，基本都是短線。2010年以前，幾個月轉手一套房子很正常，可以賺差價。現在不行了，高稅費是擊退投資客的利器，遠比限購令的影響大。舉個例子，今年你買了這套房子，如果5年以內要轉手賣了，稅費是全額征收，有一個稅是全額的5.5% ，總價 100萬，稅費就是5.5萬元。5年以上的話是差額的5.5%，可能不足1萬元。一年的時間，總房價可能漲了兩三萬元，而稅費直接抵消了這部分利潤，出現投資客賠本的情況。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰向記者介紹說，“今年下半年，投資客已經非常謹慎，出手的很少。閉著眼投資的時候已經過去了。”

????“假火爆”，搖號是幌子

????8月底，王升不得不交了5萬元定金參加合肥路一家樓盤的搖號選房活動，開發商承諾不交定金享受不到優惠。結果搖號后的數天，售樓處依然房源很多，優惠仍在，根本不用搖號。9月份的時候，記者曾到這家樓盤進行探訪。8月份推出的房源還有，價格并沒有調整，直到現在該樓盤房價也沒有上漲，仍在搞優惠。

????下半年，青島樓盤采取了新的策略，先收定金，集中選房，營造火爆的場面。然而當價格釋放的時候，部分購房者會放棄購房打算。“400人搶220套房子”，表面上哄搶房子，實際結果是房子仍會剩余。另外“日光盤”也是這樣制造出來的。很多項目的認籌準備時間長達大半年。比方說，李滄區一家樓盤去年11月份就已具備銷售條件，但一直拖到今年7月才開盤，一期推出了200多套房源。“客戶積累時間加長，而推出房源縮水，造就所謂的日光盤。”即墨寶龍營銷總監魏斌介紹說。

????“假”降價，房價挺高

????7月份，市北區德馨筑家釋放起價7777元的超低價，然而均價9000多元；浮山后有兩家樓盤自稱價格不足1萬元，但房源只有兩套……房價“假摔”、樓盤“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。

????今年青島房價到底降了多少？是不是大跌？權威數據顯示，青島房價仍很高。根據中國房地產指數研究院提供的數據，今年前11個月，青島新房均價從9600多元跌至現在11月份的9470元，均價依然很高，整體處于下跌狀態。進入11月份，每平米降了33元，11月份青島新建住宅價格為9470元每平方米。

????雖然房價仍很高，但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過了5萬套，遠好于上半年。有歡喜也有憂愁。當大多數樓盤著手下一年的時候，還有樓盤在年底搞優惠，掙扎在任務量的邊緣。總體看，2012年的青島樓市在博弈中前進。樓盤之間博弈，樓盤與購房者之間博弈，博弈從未停。文/圖 記者 李晨

????樓市2012

????博弈中前進

????2012年，出手購房不再100% 無風險，甚至投資客都有失手的情況。部分樓盤采取促銷手段換取成交量，外來大鱷做得更加到位，徹底成為青島樓市的主角。也有部分樓盤在價格上做手腳，玩假降價，還有制造假火爆的。

????2012年青島樓市經歷了寒風入骨、暖風拂面；開發商之間博弈、樓盤購房者之間博弈。月成交量呈上升勢頭，房價依然很高。

????展望2013年，島城樓市只能在枷鎖中艱難開拓。限購令延續已經板上釘釘，房產稅傳聞四起，國家調控政策已經明確不放松。在樓市發展的過程中，調控政策無時不發揮著引導和限制的導向作用，可以說明年島城樓市仍有緊箍咒在，開發商的日子仍很艱難。

??? 【延伸閱讀】

圖解2012青島房價走勢：全年都是負增長

???

百城房價指數：2012年青島住宅均價統計（單位：元/平方米）

根據這份走勢圖可以看出，2012年的青島房價環比跌得“穩”，同比跌得“狠”。5月是全年房價走勢的關鍵節點，5月之前是一處“陡坡”，跌勢兇猛，5月之后的房價像一處“緩坡”，下滑曲線明顯緩和。

環比方面，根據國家統計局發布的1-11月房價統計數據，青島前兩個月房價維持了去年底0.5%以內的降幅，3、4月跌破1%，從5月開始到11月這7個月時間里，房價環比漲跌幅趨于平穩，跌幅最高出現在9月，僅為0.4%，最后倆月房價接連持平，沒有再出現震蕩下滑……（全文閱讀>>）

????◎相關新聞

????3家大鱷抱團拍下歡樂濱海城地塊

????12月24日上午，青島市2012年度最后一場國有建設用地拍賣會在青島公共資源交易中心舉行。此次拍賣會，3家大鱷抱團耗資13.5億元拿下歡樂濱海城 A區域，單價超過了3000元/平方米。據了解，規劃建設的青島數字文化體驗中心項目將打造為特色海洋主題體驗園，成為國家級數字文化產業示范基地。綠地集團擬在歡樂濱海城投資開發超高層大型現代服務業綜合體項目，打造兩棟約280米的超高層雙子塔。

????本場拍賣會上，位于市北區瑞海北路240號，歡樂濱海城的四幅地塊同時上市。根據介紹，1號地塊將用于建設住宅、商業服務設施。除了開發商品房外，還將劃撥土地4002平方米，用于建設一處幼兒園，同時將提取保障性住房集中建設項目土地補償專項資金用于保障房的建設。最終1號地塊以樓面地價 3566元/平方米被88號競買人成功競得，總價接近9.5億元。88號競買人正是綠地、魯信和國信聯合組成的買家。

????之后的現場拍賣也再無懸念，2號地塊、3號地塊，先后被88號競買人收入囊中，其中2號地塊成交價為樓面地價 3321元/平方米，總價超過 1.5億元；3號地塊成交價為樓面地價 2437元/平方米，總價超過2.5億元。4號地塊因前期無人遞交競拍申請，現場由青島市國土資源局依照拍賣程序收回。此次拍賣會，標志著著名房地產大鱷綠地集團正式進軍青島樓市。(記者 李晨)